業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保利收購(gòu)資產(chǎn)最大的問(wèn)題不在資金，反而是并購(gòu)之后的人員和各種 資 源 整 合 問(wèn)題。據(jù)介紹，保利此前嘗試的有關(guān)收購(gòu)要花大量成本處理消化人力問(wèn)題。
再現(xiàn)地王!就在國(guó)土部針對(duì)地王和市場(chǎng)異動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督調(diào)控，重拳出擊后的第七天，前日天津產(chǎn)生新地王。魯能以46 .2億元將天津天塔道地塊收入囊中。
保利地產(chǎn)開(kāi)拍前臨時(shí)退出。這一舉動(dòng)令此前保利欲200億元收購(gòu)魯能地產(chǎn)的傳聞再起。這意味著，如收購(gòu)成功，將是房企的第一大并購(gòu)。
保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向南都記者回應(yīng)收購(gòu)事宜時(shí)稱(chēng)沒(méi)有這事。南都記者致電魯能集團(tuán)獲悉，魯能旗下房地產(chǎn)平臺(tái)魯能置業(yè)不復(fù)存在，總部及地產(chǎn)業(yè)務(wù)都已放在北京，具體房地產(chǎn)整合事宜未有進(jìn)一步詳情。
魯能確有心整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保利也在成本控制的驅(qū)動(dòng)下積極尋求合作對(duì)象。據(jù)接近消息源的業(yè)內(nèi)知情人士向南都記者稱(chēng)。
保利退競(jìng)地王
天津土地市場(chǎng)壓軸大戲吸引了保利、華潤(rùn)、融創(chuàng)等多家房企。最終魯能控股公司北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司以46 .2億元摘得天津南開(kāi)區(qū)天塔道地塊，成為天津2012年內(nèi)單價(jià)與總價(jià)的雙料地王，溢價(jià)率25%，樓面地價(jià)高達(dá)1.5萬(wàn)元/平米，成交總價(jià)在2012全國(guó)土地市場(chǎng)中躋身前三。
此次競(jìng)拍一周前，國(guó)土部緊急強(qiáng)調(diào)針對(duì)地王和市場(chǎng)異動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。調(diào)控重拳出擊的背景下，此前的奪地大熱門(mén)央企保利地產(chǎn)緊急退出競(jìng)爭(zhēng)。
融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌對(duì)拿地失手如是評(píng)論，天津是融創(chuàng)的大本營(yíng)，綠蔭里又是天津最好的地塊之一……但是再好的東西也要價(jià)格合適，我們必須遵守紀(jì)律學(xué)會(huì)放棄。
相比之下，保利地產(chǎn)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)便提前退場(chǎng)，顯得有些蹊蹺。保利天津總經(jīng)理周濤在其個(gè)人微博中說(shuō)，天津天塔道綠蔭里地塊在這個(gè)特殊的日子里終于報(bào)名截止了。準(zhǔn)主人都已陸續(xù)入場(chǎng)，遺憾的是我沒(méi)有踏上這班車(chē)，只能作為觀(guān)眾來(lái)靜觀(guān)這場(chǎng)攻城掠地之戰(zhàn)。這塊承載我們團(tuán)隊(duì)夢(mèng)想和野心的城堡將成為他國(guó)的盛地，傷心、難舍和無(wú)奈，難道非得畢其心血、瘦其筋骨或者有待時(shí)日?
以承載夢(mèng)想的高度來(lái)形容該地塊，足見(jiàn)保利對(duì)該地塊求之若渴。南都記者統(tǒng)計(jì)保利拿地情況發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)保利在上海、北京、長(zhǎng)沙等一二線(xiàn)都斬獲不少土地。一位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)保利可能希望規(guī)避一下拿高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，特別是一二線(xiàn)，有資金實(shí)力的房企自然很向往，退競(jìng)倒不一定是受制于國(guó)土部上周監(jiān)督調(diào)控的通知。國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師余立峰告訴南都記者。
保利地產(chǎn)開(kāi)拍前臨時(shí)退出，令此前保利欲200億元收購(gòu)魯能地產(chǎn)的傳聞再起。保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向南都記者回應(yīng)收購(gòu)事宜時(shí)稱(chēng)沒(méi)有這事。而接近消息源的業(yè)內(nèi)知情人士則向南都記者表示，魯能確有心整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保利也在成本控制的驅(qū)動(dòng)下積極尋求合作對(duì)象。
魯能剝離地產(chǎn)?
作為傳聞的另一個(gè)主角，在業(yè)內(nèi)未曾留意間，魯能集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)平臺(tái)魯能置業(yè)已經(jīng)低調(diào)退出歷史舞臺(tái)。
南都記者致電魯能集團(tuán)，相關(guān)人士稱(chēng)魯能旗下房地產(chǎn)平臺(tái)魯能置業(yè)不復(fù)存在，2011年已出售給山東青島海信，現(xiàn)時(shí)魯能總部及地產(chǎn)業(yè)務(wù)都已放在北京，具體房地產(chǎn)整合事宜未有進(jìn)一步詳情。
據(jù)有接觸魯能地產(chǎn)的媒體人士稱(chēng)，魯能沒(méi)有打算完全退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，魯能更不缺錢(qián)!但在外界看來(lái)，保利收購(gòu)魯能地產(chǎn)的消息亦并非空穴來(lái)風(fēng)。
業(yè)內(nèi)分析師透露，保利欲收購(gòu)魯能地產(chǎn)土地儲(chǔ)備的傳聞最早是在今年6月份，只是涉及利益面廣、事項(xiàng)復(fù)雜，此事不可能一蹴而就。
魯能出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)被視為源自國(guó)資委的壓力。2010年3月18日，國(guó)資委曾要求，不以地產(chǎn)為主業(yè)的央企集團(tuán)下屬控股或參股的房地產(chǎn)公司，要加快調(diào)整步伐，在完成階段性任務(wù)后有序退出。僅有保利集團(tuán)、中國(guó)建筑、華僑城、中糧集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)等16家央企具有以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的資格。
根據(jù)官方資料，山東魯能集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要以煤電、房地產(chǎn)、鋁業(yè)為主，目前的最大股東為山東電力集團(tuán)，而山東電力集團(tuán)的大股東則是國(guó)家電網(wǎng)公司，顯然并不在16家主營(yíng)房地產(chǎn)的央企之列。
但2011年3月，國(guó)資委以魯能集團(tuán)在被國(guó)家電網(wǎng)收購(gòu)之前就已從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)且規(guī)模很大為由，特批魯能集團(tuán)和其他4家企業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
這一周折也給魯能集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來(lái)了新的希望。魯能漫長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型重組之路繼續(xù)前行。據(jù)了解，魯能集團(tuán)旗下原有的三個(gè)上市平臺(tái)，其中主營(yíng)煤電的魯能泰山(現(xiàn)ST能山)和金馬集團(tuán)(現(xiàn)ST金馬)的股權(quán)相繼被轉(zhuǎn)讓?zhuān)壳爸皇Ｖ鳡I(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的廣宇發(fā)展。
但魯能集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合進(jìn)展仍未浮出水面。一位接近魯能集團(tuán)的山東業(yè)內(nèi)人士表示，如果魯能集團(tuán)不再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，把旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)嘘P(guān)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)值連同債務(wù)等，估計(jì)能達(dá)到100億至200億元。這意味著，如收購(gòu)成功，保利魯能的收購(gòu)案將是房企的第一并購(gòu)。
收購(gòu)資金不是問(wèn)題
一位接近保利地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士透露，保利如成功收購(gòu)魯能，可以低成本獲取魯能大把資源優(yōu)越的土地，當(dāng)然是發(fā)展良機(jī)，但身為央企資源整合曲折復(fù)雜。
為在成本控制的前提下獲取優(yōu)質(zhì)地塊，保利地產(chǎn)可謂費(fèi)盡心思。今年以來(lái)獲取的地塊不僅密集在二線(xiàn)城市，而且半數(shù)以上以合作開(kāi)發(fā)方式獲取。
土地和融資兩大成本擠壓房地產(chǎn)利潤(rùn)空間，而合作開(kāi)發(fā)模式既能控制成本，也避免了競(jìng)爭(zhēng)抬價(jià)。保利地產(chǎn)人士表示。
據(jù)了解，魯能地產(chǎn)目前在海南、福建及北京等地均擁有土地儲(chǔ)備，部分已經(jīng)動(dòng)工，另有大量土地位于海南，只是這些土地并非處于市中心地段，主要用作打造旅游地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)透露，早期的魯能地產(chǎn)業(yè)務(wù)甚至僅以土地轉(zhuǎn)手為主。
另一方面，保利地產(chǎn)目前在海南和旅游地產(chǎn)方面并不占優(yōu)勢(shì)。一位不具名券商人士稱(chēng)，若魯能把海南和北方一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)，加上保利地產(chǎn)今年銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)狀況均較好，預(yù)計(jì)收購(gòu)這些資產(chǎn)不成問(wèn)題。
但據(jù)接近保利地產(chǎn)的消息人士透露，保利收購(gòu)資產(chǎn)最大的問(wèn)題不在資金，反而是并購(gòu)之后的人員和各種資源整合問(wèn)題。據(jù)介紹，保利此前嘗試的有關(guān)收購(gòu)要花大量成本處理消化人力問(wèn)題。
合作拿地、并購(gòu)等模式在業(yè)內(nèi)盛行，保利人士稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)在最大的成本是土地成本和融資成本，合作開(kāi)發(fā)需要房企具備綜合實(shí)力，以及復(fù)雜形勢(shì)下綜合關(guān)系的處理能力。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)評(píng)論人士告訴南都記者，以昔日地王為鑒，當(dāng)前企業(yè)發(fā)展包括拿地并購(gòu)需保持較高理性，充分考慮市場(chǎng)因素和政策環(huán)境變化。
值得關(guān)注的是，昨日住建部表態(tài)明年繼續(xù)限購(gòu)，有業(yè)內(nèi)評(píng)論認(rèn)為，這對(duì)地產(chǎn)商的綜合能力有進(jìn)一步要求，優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并收購(gòu)可能繼續(xù)。
房企倒不會(huì)因?yàn)樽〗ú繌?qiáng)調(diào)明年繼續(xù)限購(gòu)而加緊收購(gòu)，繼續(xù)限購(gòu)其實(shí)也早就是業(yè)內(nèi)共識(shí)了。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟研究院副院長(zhǎng)陳寶存昨日接受南都記者采訪(fǎng)表示，但央企收購(gòu)確實(shí)存在人力資源整合難題。很多央企整合需要連人劃撥一并帶走，因此只要一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，收購(gòu)可能就談不攏。
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