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五一后，滬深兩市幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都公布了一季度財(cái)務(wù)報(bào)告。130家企業(yè)中，有92家實(shí)現(xiàn)盈利，另外38家公司則在一季度呈現(xiàn)凈利潤(rùn)虧損狀態(tài)。被視為上市房企第一梯隊(duì)的首開股份[12.52 -1.65% 股吧 研報(bào)](600376.SH)、萬(wàn)通地產(chǎn)[3.91 -0.76% 股吧 研報(bào)](600246.SH)，甚至出現(xiàn)了5年來(lái)的首次虧損。

首開股份 (SH:600376)最新價(jià)：12.52

　 據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從2008年到2011年，一季度凈利潤(rùn)虧損的企業(yè)數(shù)量并未出現(xiàn)明顯變化，分別為34家、37家、26家、36家。

分析人士認(rèn)為，由于2009年全國(guó)商品房賣得特別好，因此到2010年結(jié)轉(zhuǎn)為利潤(rùn)大幅增加，使得一季報(bào)虧損企業(yè)減少了11家。而賣得好的場(chǎng)面并未再攀新高，加之調(diào)控政策出臺(tái)直接導(dǎo)致2011年一季度虧損的企業(yè)重新回到36家。

在今年的一季報(bào)統(tǒng)計(jì)中，有10家企業(yè)的凈利潤(rùn)超過(guò)2億元。其中萬(wàn)科A[8.99 -0.88% 股吧 研報(bào)](000002.SZ)、金融街(000402.SZ)、保利地產(chǎn)[12.90 -0.69% 股吧 研報(bào)](600048.SH)、招商地產(chǎn)[23.42 0.13% 股吧 研報(bào)](000024.SZ)超過(guò)5億元。萬(wàn)科A一家便達(dá)到15.3055億元。相當(dāng)于排名第二的金融街[0.00 0.00% 股吧 研報(bào)](8.6524億元)和排名第三的保利地產(chǎn)(6.6973億元)之和。

一位在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的首席財(cái)務(wù)官對(duì)記者置評(píng)說(shuō)：萬(wàn)科所體現(xiàn)的是強(qiáng)者恒強(qiáng)的道理。這家企業(yè)的盤子太大，所以每個(gè)季度都會(huì)有大量的轉(zhuǎn)結(jié)利潤(rùn)。在一季報(bào)中唯獨(dú)萬(wàn)科的凈利潤(rùn)十分可觀。其余的上市企業(yè)本季度業(yè)績(jī)都很是低迷。

兩大房企首虧

在第一梯隊(duì)中，首開股份、萬(wàn)通地產(chǎn)出現(xiàn)了5年內(nèi)首次虧損的現(xiàn)實(shí)。

其中，首開股份一季度凈利潤(rùn)為-0.1372億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-540萬(wàn)元。而萬(wàn)通地產(chǎn)在報(bào)告期內(nèi)凈利潤(rùn)-0.1861億元，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)-2300萬(wàn)元。

在按照上市房企總資產(chǎn)排名中，首開股份、萬(wàn)通地產(chǎn)分別為第5名和第37名，位列第一梯隊(duì)。

細(xì)看首開股份的財(cái)報(bào)，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比降低了104.33%。在此期間，由于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算面積減少導(dǎo)致營(yíng)業(yè)收入同比減少19.4%。與此同時(shí)，由于首開股份在報(bào)告期內(nèi)從金融機(jī)構(gòu)借款的總體規(guī)模同比增加較多，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增長(zhǎng) 112.7%，達(dá)到1.95億元。而其投資收益由去年同期的9100多萬(wàn)元降至本期6450多萬(wàn)元，同比減少了54%。

首開股份在財(cái)報(bào)中亦承認(rèn)，正是由于財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增長(zhǎng)較多以及投資收益同比下降而導(dǎo)致了其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額以及歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)都同比減少超過(guò)100%。

不過(guò)，要求匿名的分析師告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：首開股份一季度業(yè)績(jī)不佳，主因應(yīng)為項(xiàng)目結(jié)算不均衡的原因?qū)е隆Ｒ话闱闆r下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)多數(shù)是在下半年實(shí)現(xiàn)。這位分析人士表示，一季度的數(shù)據(jù)或許并不影響該公司今年的業(yè)績(jī)。由于目前的宏觀調(diào)控政策運(yùn)行時(shí)間和強(qiáng)度基本已經(jīng)超過(guò)了原本估計(jì)，因此很多樂(lè)觀的預(yù)計(jì)或許會(huì)因此而無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

萬(wàn)通地產(chǎn)的一季報(bào)中則體現(xiàn)出了更加明顯的降幅。該企業(yè)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比降幅達(dá)到3953.14%。公司給出的解釋為：公司所屬子公司同期達(dá)到交付條件的項(xiàng)目有所減少，凈利潤(rùn)相應(yīng)降低。而去年同期，該數(shù)據(jù)也僅為0.1076億元。此外，萬(wàn)通地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本也明顯升高。在報(bào)告期內(nèi)，公司計(jì)提債券利息由年初3500萬(wàn)元增加到報(bào)告期末的6000多萬(wàn)元，增幅達(dá)到71.82%。

萬(wàn)通董秘程曉唏辯稱，萬(wàn)通一季度利潤(rùn)虧損主要是可結(jié)算項(xiàng)目少以及成本過(guò)高導(dǎo)致。他在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)預(yù)計(jì)：每個(gè)季度的交房情況都不盡相同。但是一季度的首度虧損不會(huì)對(duì)全年利潤(rùn)產(chǎn)生影響。

記者查閱發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)通地產(chǎn)的項(xiàng)目主要集中于北京和天津兩地。根據(jù)去年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)通地產(chǎn)在北京的營(yíng)業(yè)收入為14.35億元，而天津則達(dá)到了33.49億元。眾所周知，萬(wàn)通地產(chǎn)的產(chǎn)品多為中高端住宅。而這正是目前宏觀調(diào)控政策的重要治理目標(biāo)。上述分析師置評(píng)說(shuō)：萬(wàn)通地產(chǎn)歷年一季度的凈利潤(rùn)情況都較低。因?yàn)槿f(wàn)通大部分項(xiàng)目在第四季度進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，而且一季度也有其特殊節(jié)氣的因素影響。

　　進(jìn)一步分化的開端?

兩家知名企業(yè)5年內(nèi)出現(xiàn)一季度首虧，這或許只是個(gè)別現(xiàn)象。上述分析師認(rèn)為，按照中國(guó)房地產(chǎn)的客觀規(guī)律和社會(huì)心理習(xí)慣，一般項(xiàng)目竣工都會(huì)集中在四季度。這也就是為什么萬(wàn)通地產(chǎn)等企業(yè)會(huì)在四季度凈利潤(rùn)大幅增加。我十分肯定，今年上市房企的業(yè)績(jī)還會(huì)出現(xiàn)增加，而這只是幅度大小的問(wèn)題。

以2011年數(shù)據(jù)為例，首開股份一季度凈利潤(rùn)為1.2億元，二三季度凈利潤(rùn)為1.8億元和0.2億元，而第四季度的凈利潤(rùn)則達(dá)到15.87億元。同在去年，萬(wàn)通地產(chǎn)的一季度業(yè)績(jī)也并不好看，但是在四季度凈利潤(rùn)就增加了3.88億元。最終年報(bào)呈現(xiàn)的凈利潤(rùn)為4.72億元。

來(lái)自中金公司的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷售額同比增幅19.3%，2011年同比增幅達(dá)到12.1%;而2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.3%，2011年同比增幅為27.9%。上述分析師表示，這些預(yù)售的商品房大約會(huì)于2012年結(jié)轉(zhuǎn)為利潤(rùn)進(jìn)入報(bào)表。

不過(guò)，也有人表示出了不同意見。合富輝煌[1.96 0.00%]房地產(chǎn)(中國(guó))上海公司副總經(jīng)理趙春雷對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》置評(píng)說(shuō)：盡管一季度為房地產(chǎn)上市企業(yè)的淡季。但是我認(rèn)為，大型企業(yè)出現(xiàn)多年來(lái)的首次虧損或許具有一定的指向性意義。這或許是上市房企進(jìn)一步分化的開端，但是后續(xù)數(shù)據(jù)是否能夠延續(xù)還是關(guān)鍵。