清華大學經管學院偉倫樓，400多人的禮堂座無虛席。萬達集團董事長王健林健步登上講壇，今天什么問題都可以問。8點半，創(chuàng)新與競爭優(yōu)勢——以萬達為例演講結束，自由問答環(huán)節(jié)，頭一個問題便是如何看最近大連的事及外界有關萬達的傳言。我還能站在這里講話，就說明我沒事。王健林說。
難怪公眾會有這樣的問題，一段時間以來，有關萬達的各種消息甚囂塵上，資金鏈斷裂傳言、高層吃散伙飯風波、王健林被調查傳聞……過去的兩個月里，萬達被推到了風口浪尖。
樹大招風。不斷被輿論忽悠的萬達也被麥格理忽悠了一把。但這位當年被忽悠的萬達掌門人，在演講中卻如此表示：做商業(yè)就要會忽悠。老大都是裝出來的。
與麥格理的協議分手是王健林的一段心酸故事，但并不妨礙他對萬達的超前意識。這個要做全球第一商業(yè)公司的商界風云人物，其機遇和風險同樣未知。
上市失誤
3月30日，萬達集團發(fā)布一則公告：與麥格理的委托管理合同期滿，萬達將陸續(xù)退出南京、濟南、哈爾濱、沈陽、天津、武漢、長沙、南寧、大連等已轉讓的9個商業(yè)地產項目的管理。
此前，麥格理通過銀團貸款，向萬達購買了9個商業(yè)廣場，萬達因此套現約31億元，并負責經營管理。
萬達與麥格理早在今年2月份即著手研究撤出管理的事情，當時接管方已經約談了經理級別的人員。而之前參與商業(yè)管理的萬達人員，大多被安置到萬達的其他項目上去了。某業(yè)內知情人士向記者透露。
合同約定期滿，退出是正常的。一位萬達內部人士對記者說，退出的9個項目都是一二代產品，萬達將專注于做好第三代城市綜合體。
萬達于2001年進入商業(yè)地產開發(fā)，從早期的一代單店、二代組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體。據了解，目前萬達僅存6個一代單店和6個二代組合店。賣給麥格理的9個項目中，有3個為第一代產品，有6個為第二代產品。
有分析人士認為，按照萬達專注第三代城市綜合體的戰(zhàn)略，其僅剩的3個一代單店將會轉手，但上述萬達內部人士則表示目前還沒有這個計劃。
萬達與澳大利亞最大投行麥格理的這段劇情令王健林很不滿意。2006年本來有機會在香港紅籌上市，當時找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麥格理一‘忽悠’，說別做IPO了，做REITs多好。
然而，天不遂人愿。2006年7月，國家外管局、商務部等幾部委聯合發(fā)文，嚴格限制境外公司收購內地物業(yè)。于是，REITs徹底沒戲了。
而此時，香港紅籌上市之路被監(jiān)管部門封死。不得已，萬達在2007年籌劃A股IPO，但沒想到剛做完架構，2008年又來了全球金融危機，其上市之路再次擱淺。而目前在房地產調控之際，雖然萬達提交了A股上市申請，但也基本無望。
王健林對商業(yè)地產的理念太超前了，他認為商業(yè)地產最適合的融資平臺是REITs，美國的公司都是如此。但實際上，REITs并不太適合萬達。一是萬達的一二代店租金收益率并不高;二是萬達有很多開發(fā)物業(yè)，這些都沒法裝進REITs。一位了解萬達的業(yè)內人士評價：當初的抉擇現在看起來并不是正確的選項，這使萬達錯失了香港紅籌上市的時機。
多元化延伸
什么清華北大，不如膽子大。演講中，王健林把萬達的快速發(fā)展歸結于敢闖敢干、不怕失敗。富貴險中求。王健林這樣總結。
敢想敢干的王健林雖然沒有打準萬達上市的算盤，但并不妨礙他對萬達未來的籌劃。文化產業(yè)、旅游度假是萬達近年來的重頭戲。王健林說，萬達已被接納為世界游樂協會的高級會員，全球共有6家企業(yè)，萬達是亞太區(qū)唯一的高級會員。
萬達影院也是業(yè)內第一。這是一不小心做成的。萬達進入的領域，什么央企國企都不再有機會做老大。王健林毫不掩飾他自稱為不謙虛的說法。
在商業(yè)地產領域所向披靡的萬達，近年來已在新的領域發(fā)力。商業(yè)地產、旅游投資、文化產業(yè)、連鎖百貨和高級酒店成為其五大架構體系。在文化產業(yè)方面，萬達已進入大型舞臺演藝、電影放映制作、連鎖文化娛樂、中國字畫收藏等行業(yè)，2012年萬達院線將擁有1000塊銀幕。
做全球旅游行業(yè)的第一是萬達的目標。王健林立下豪言。
從2008年起，由萬達牽頭，聯合中國泛海、聯想控股等大型企業(yè)的投資聯盟，已多次進軍旅游產業(yè)領域，斥資將近1700億元。此外，萬達在武漢的城市綜合體項目中也包含了旅游地產的部分——武漢東湖中央文化旅游區(qū)，總投資約500億元。
投資要順應大趨勢。這些年我一直提消費產業(yè)、文化產業(yè)，如果這時候還是投資鋼鐵、鋁加工，那是找死。在王健林勾畫的版圖里，萬達將加大在文化和旅游領域的投資，儲存未來10年的競爭優(yōu)勢，并在2020年徹底實現轉型。
2020年，萬達商業(yè)地產的收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。王健林說。
但在萬達迅速跑馬圈地、多元化布局的同時，周邊也不乏質疑之聲。
一位長期跟蹤萬達的投行人士表示，過去幾年住宅市場的火爆使得萬達的商業(yè)模式沒暴露出什么問題，但如果信貸收緊、銷售速度大幅放緩，這種模式就會面臨一定挑戰(zhàn)。萬達的資金主要來自銀行貸款和銷售回款，租金部分還沒有培養(yǎng)起來。
萬達的銷售回款和銀行貸款兩個主要融資渠道已經被用到極致了。它需要股權融資方式，不能光靠貸款。該人士表示，萬達超越其他地產商的獨特之處，就在于它擁有幾百萬平方米的商業(yè)地產，但這部分價值只有通過上市才能釋放。
多元化布局戰(zhàn)略下，萬達在將銷售物業(yè)的收益沉淀到持有物業(yè)上之后，面臨的更艱巨的課題是：如何通過后期的運營管理，使其持有的物業(yè)資產增值。能把持有物業(yè)運營好，才是安身立命之本。
有業(yè)內人士亦指出，開業(yè)時的燦爛并不代表永久的輝煌，經營是一場寂寞的長跑。在高速發(fā)展期把銷售物業(yè)的利潤攫取完畢之后，萬達將會經歷一個漫長的資本回收期。
質疑我們資金鏈有問題的人，大多缺乏對萬達的了解。上述萬達內部人士對記者表示，萬達去年收入突破千億元大關，一季度銷售目標超額完成，2月份，我們還獲得了進出口銀行的巨額授信。
但顯然，王健林已經意識到了其商業(yè)王國在進行多元化擴張之后所帶來的資金鏈風險，其曾對內部下達死命令，萬達商業(yè)地產的擴張速度將控制在每年不準超過20家。
不過，這個經常以大手筆面貌出現的商界風云人物難以停下其對全球最大商業(yè)公司的渴望。去年12月18日，萬達集團與西班牙馬德里競技、瓦倫西亞、比利亞雷亞爾3家俱樂部簽訂了一期投入約2億元的中國足球希望之星青少年海外培訓計劃，剛卸任萬達企業(yè)文化部總經理的石雪清將專職負責相關事宜。業(yè)內猜測，或許西班牙將成為萬達海外擴張的首個目的地。
未來一年內，萬達主要集中于跨國運作，將會有震驚世界的并購發(fā)生。王健林透露。
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轉型的最終目的 -提質降本增效
