北京新盤的郊區(qū)化已勢(shì)不可擋。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，3月北京商品住宅成交環(huán)線比例中，4環(huán)-5環(huán)占了11.2%，5環(huán)-6環(huán)占了61%，而6環(huán)以外占了18%;樓市80%的成交集中在5環(huán)-6環(huán)外，這一數(shù)字同比增長了10%;無論是4月入市新盤還是全力去庫存的老盤，5.5環(huán)及其周邊已經(jīng)成為最激烈的樓市戰(zhàn)場(chǎng)。
五環(huán)外樓盤爭奪剛需
數(shù)據(jù)顯示，2009年以來，北京新增土地出讓的90%集中在五環(huán)外。而從2011年以來，隨著大興新城、昌平新城等區(qū)域土地集中出讓，開發(fā)熱潮又開始向六環(huán)外拓。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫介紹，目前五環(huán)內(nèi)僅有30余個(gè)在售一手樓盤，且多為尾盤，房源稀少;除了釣魚臺(tái)七號(hào)院、貢院9號(hào)等城市核心區(qū)的售價(jià)為10萬/平米左右的豪宅外，多個(gè)樓盤是以商住樓為主。事實(shí)上從2009年開始，北京樓市的成交主力就已轉(zhuǎn)移到了五環(huán)外。
在3月北京樓市迎來的今年第一波小回暖中，成交的7216套商品住宅有61%集中于五環(huán)和六環(huán)之間，而在2011年同期，這一數(shù)字僅有48.6%。同時(shí)，4月推售的20余個(gè)新盤中，金茂府成為唯一的四環(huán)內(nèi)新增房源。在城區(qū)土地稀缺，新盤豪宅化明顯的背景下，五環(huán)和六環(huán)之間的5.5環(huán)成為剛需購房者的首選地，也成為樓市的激戰(zhàn)區(qū)域。
3月北京樓市的小陽春主要源于五環(huán)外一批中低端樓盤的降價(jià)。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，以價(jià)換量是目前住宅成交回暖的最大原因，而市場(chǎng)比重最大的份額集中于五環(huán)外。
現(xiàn)在商品住宅市場(chǎng)上以剛性需求為主。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志表示，從目前這一波樓市的成交量看，是以針對(duì)剛需的中低端樓盤為主，這些項(xiàng)目集中在五環(huán)至六環(huán)之間，價(jià)格穩(wěn)中有降，正因如此，據(jù)統(tǒng)計(jì)一季度普通住宅的平均成交價(jià)格下降了20%左右。
區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)漸趨白熱化
業(yè)內(nèi)人士指出，從2011年11月北京樓市進(jìn)入實(shí)質(zhì)下降通道以來，出現(xiàn)明顯降幅的樓盤80%集中在五環(huán)以外的近郊區(qū)域，并以通州、大興最為明顯。項(xiàng)目扎堆、庫存大、產(chǎn)品同質(zhì)化、競爭壓力大成為5.5環(huán)樓市的主要特點(diǎn)。
就在3月的樓市回暖勢(shì)頭良好時(shí)，一些開發(fā)商推售位置更佳的新房源時(shí)，小幅提高了售價(jià)，但銷售很快陷入尷尬境地。提價(jià)第二天溫總理就發(fā)表了對(duì)樓市調(diào)控不放松的觀點(diǎn)，使得前期積累的客戶很多都又陷入觀望。大興一項(xiàng)目的營銷總監(jiān)表示，目前僅以每周舉辦活動(dòng)，推出少量優(yōu)惠房源的形式促銷。
如果漲價(jià)后再次降價(jià)，對(duì)品牌傷害極大。任啟鑫表示，目前市場(chǎng)前景仍不確定，開發(fā)商漲價(jià)更應(yīng)慎重。
記者了解到，5.5環(huán)除了密度較高的住宅外，還有一些針對(duì)首次改善型置業(yè)的低密度別墅，如位于南五環(huán)外亦莊的天鵝堡、北五環(huán)外的遠(yuǎn)洋傲北、東北五環(huán)外的萬通天竺新新家園等城市別墅，這些項(xiàng)目雖然同類型的競爭產(chǎn)品少，但由于別墅是受限購令影響最深的產(chǎn)品，銷售壓力也十分巨大。
公司要求兩年內(nèi)賣200套別墅，壓力很大。一位別墅開發(fā)商告訴記者，目前價(jià)格已經(jīng)降到低點(diǎn)，蓄客還不理想，總價(jià)400萬元/套，僅相當(dāng)于城區(qū)的一套房，但銷售還是難有起色。
李文杰表示，目前住宅項(xiàng)目的成交量回暖來自于降價(jià)，去庫存化已成為各大房企的共識(shí)，預(yù)計(jì)4月北京房價(jià)仍將有下行。
5.5環(huán)戰(zhàn)場(chǎng)掃描
通州：在售盤激戰(zhàn) 新盤又要搶灘
起價(jià)每平米15700元，現(xiàn)房。最近，位于八通線北苑站附近的天時(shí)名苑推介150平米以上的大戶型，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)房、精裝、更靠近城區(qū)等賣點(diǎn)?？鄢b，也就相當(dāng)于毛坯房14000多元/平米。該樓盤售樓員這樣表示。
在通州多位開發(fā)商看來，通州目前主流的價(jià)格就在14500元/平米。包括類似華業(yè)東方玫瑰綜合下來的8.7折，K2百合灣的送面積，東亞逸品閣的成本價(jià)賣樓，優(yōu)惠仍然是通州市場(chǎng)的主基調(diào)。在這樣的競爭態(tài)勢(shì)下，包括富力金禧花園、天時(shí)名苑在內(nèi)的精裝項(xiàng)目，在通州調(diào)低姿態(tài)就也是自然而然的了。
庫存大、老項(xiàng)目后續(xù)推盤多，是通州面臨的一大現(xiàn)實(shí)問題。記者從華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目了解到，在前期成交不錯(cuò)的行情鼓勵(lì)下，本月底可能推出新的樓棟，近300套房源。價(jià)格方面仍堅(jiān)持目前的優(yōu)惠和平價(jià)推盤。
通州下一步的價(jià)格戰(zhàn)很可能愈演愈烈。面對(duì)區(qū)域新盤的即將入市，通州也有開發(fā)商擔(dān)憂未來的市場(chǎng)前景，因?yàn)樾马?xiàng)目華遠(yuǎn)銘悅、合生濱江帝景都有可能在5月入市。位于土橋東的華遠(yuǎn)銘悅戶型涵蓋56-141平米的一居至三居，合生濱江帝景的戶型則為90-150平米左右的兩居、三居。它們和通州現(xiàn)有主流產(chǎn)品的戶型整體相類似，且均主打精裝，若再以較優(yōu)惠的價(jià)格換取熱銷，必然會(huì)分流在售項(xiàng)目客源。
評(píng)說：通州市場(chǎng)近期成交不錯(cuò)，部分項(xiàng)目出現(xiàn)了價(jià)格上揚(yáng)的勢(shì)頭。但隨著5月新盤的入市，區(qū)域價(jià)格或還可能下調(diào)。但在政策見底的情況下，整體區(qū)域價(jià)格在目前的水平上筑底，再明顯下降的可能性不大。 ——北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部
房山長陽
樓盤扎堆 房價(jià)現(xiàn)松動(dòng)
長陽板塊位于西南五環(huán)與六環(huán)之間，屬于標(biāo)準(zhǔn)的5.5環(huán)，是房山比較接近城區(qū)的片區(qū)，目前交通方面主要依靠地鐵房山線。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目比較集中，有中糧萬科·長陽半島、北京城建·徜徉集、芭蕾雨·悅都、首開·熙悅山、綠地啟航社等，多數(shù)產(chǎn)品的目標(biāo)客群為剛需人群。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，長陽區(qū)域仍然是房山樓市的支柱。一季度房山區(qū)成交超過百套的項(xiàng)目均位于長陽，分別是首開·熙悅山成交147套、中糧萬科·長陽半島成交134套、綠地啟航社成交128套、芭蕾雨·悅都成交106套。價(jià)格方面，中糧萬科·長陽半島、芭蕾雨·悅都仍維持在15000元-16000元/平米的均價(jià)水平，而首開·熙悅山與綠地啟航社已降至13000元-14000元/平米。
今年以來，長陽區(qū)域的房價(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。4月2日，北京城建·徜徉集以12900元/平米的均價(jià)入市，再創(chuàng)了長陽區(qū)域內(nèi)的價(jià)格新低，也給該區(qū)域在售項(xiàng)目樹立了一個(gè)新的低價(jià)標(biāo)桿。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，今年區(qū)域內(nèi)還將有純新盤項(xiàng)目進(jìn)入銷售期，例如京投快線·上林灣。
評(píng)說：長陽區(qū)域內(nèi)的各類配套正逐漸完善，宜居度也不斷提升。同時(shí)，由于是新興發(fā)展區(qū)域，各樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型產(chǎn)品均較符合現(xiàn)代人的居住要求，可選擇空間較大。投身該區(qū)域的大型房企，旗下在售項(xiàng)目均較多，面臨資金壓力也較大，因此在區(qū)域整體降價(jià)的進(jìn)程中，往往會(huì)先行一步。 ——亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫
大興黃村
住宅激戰(zhàn) 寫字樓撿漏兒沖銷冠
項(xiàng)目4月7日開盤一周就賣了近6億元。位于大興黃村綠地云中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，大興區(qū)域內(nèi)住宅樓盤扎堆，目前的競爭較為激烈，但寫字樓項(xiàng)目稀少，綠地云中心目前已簽約380多套，應(yīng)能取代龍湖時(shí)代天街成為大興區(qū)域的4月銷售冠軍。
記者綜合亞豪機(jī)構(gòu)和北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，4月1日-17日，大興區(qū)域簽約437套房源，成交均價(jià)為18239元/平米，排名第一的綠地云中心簽約373套，收金5.46億元，成交均價(jià)15968元/平米;而龍湖時(shí)代天街以72套排名第二，收金1.05億元，成交均價(jià)12985元/平米。
數(shù)據(jù)顯示，3月大興累計(jì)成交913套房源，成交占比達(dá)20%，位于北京各區(qū)縣之首;成交均價(jià)為16639元/平米;熱銷樓盤有六環(huán)外的龍湖時(shí)代天街，四環(huán)、五環(huán)之間的鴻坤理想城。4月大興的成交量應(yīng)比3月低。大興領(lǐng)海朗文世家營銷總監(jiān)溫立偉表示，近期黃村區(qū)域的房價(jià)整體上走勢(shì)平穩(wěn)，除了一些樓盤新推房源在開盤當(dāng)天給出一定優(yōu)惠外，周邊項(xiàng)目如旭輝御府、金地仰山等都沒有出現(xiàn)新的較大幅度的降價(jià)。
記者了解到，黃村區(qū)域的豪宅項(xiàng)目華潤公元九里二期將入市，最小戶型為177平米，均價(jià)25000元/平米。
點(diǎn)評(píng)：大興黃村各項(xiàng)目的售價(jià)基本都和去年底持平，朗文世家等樓盤新推房源由于位置較好還有了一定的提價(jià)，未來房價(jià)是否會(huì)有新一輪下跌還要看4月、5月的成交量是否能維持。 ——北京思源經(jīng)紀(jì)副總經(jīng)理任莉
昌平西沙
同質(zhì)化嚴(yán)重住宅競爭激烈
西三旗、沙河板塊地處北五環(huán)與北六環(huán)之間，不僅地理位置距離城區(qū)略近，周邊還有地鐵8號(hào)線、昌平線及城鐵13號(hào)線，目前在售項(xiàng)目包括保利·羅蘭香谷、領(lǐng)秀慧谷、北一街8號(hào)、住總?cè)f科·金域華府、首開·國風(fēng)美唐、SOCO公社等項(xiàng)目。從成交效果來看，西三旗、沙河板塊的高性價(jià)比受到了購房者的認(rèn)同。今年以來，多個(gè)項(xiàng)目的銷量均排名昌平區(qū)前十位，4月僅過去了18天，位于沙河的保利·羅蘭香谷就售出了121套住宅，銷量居昌平各項(xiàng)目之首。
西沙板塊的多個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上均為面向自住型的普通住宅產(chǎn)品，戶型以兩居、三居為主，契合當(dāng)前主流客群需求，這也使得各項(xiàng)目間的競爭異常激烈。
記者在踩盤過程中發(fā)現(xiàn)，不少購房人沿著京藏高速路看盤，由于產(chǎn)品類似，不少項(xiàng)目正處于推盤期，購房人更關(guān)心價(jià)格?？拷魅?、回龍觀的首開·國風(fēng)美唐、住總?cè)f科·金域華府，售價(jià)在21000元/平米左右，而靠近沙河的保利·羅蘭香谷則約為17000元/平米。資金雄厚的購房人更看重交通和配套，就買貴一點(diǎn)的樓盤，而資金緊張的剛需族對(duì)價(jià)格敏感，則以時(shí)間來換空間。
評(píng)說：西三旗、沙河板塊云集了保利、住總、萬科、首開等大型房企開發(fā)的項(xiàng)目。它們強(qiáng)大的品牌影響力更能夠增加客戶的認(rèn)同感。由于大型房企在項(xiàng)目讓利促銷方面更加靈活和富有力度，因而能夠吸引更多客戶，更加具有銷售競爭力。 ——亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅
天宮院
激戰(zhàn)即將打響
天宮院就是去年興起的六環(huán)系。鴻坤集團(tuán)副總裁常世芳介紹，在開發(fā)黃村新城成功后，大興區(qū)政府將開發(fā)重點(diǎn)放在南六環(huán)外的天宮院區(qū)域。
2010年12月底，龍湖、保利、金融街在同一天分別拿下天宮院區(qū)域三地塊，樓面價(jià)分別為每平米7519元、7824元和7908元;2011年7月中國水電集團(tuán)拿下緊鄰龍湖的地塊，樓面價(jià)為7218元/平米。據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，上述地塊加上開發(fā)成本等各種稅費(fèi)后，售價(jià)在15000元/平米的情況下，房企利潤也僅為5%左右。
高買低賣下，天宮院戰(zhàn)況激烈。目前區(qū)域惟一在售樓盤為龍湖時(shí)代天街，2011年底該項(xiàng)目以11800元/平米起的低價(jià)入市，在持續(xù)熱銷4個(gè)月、收金8億元后，龍湖從3月開始提價(jià)至13000元/平米。
預(yù)計(jì)今年入市的新盤有保利·春天里、金融街·融匯、聯(lián)港·幸福灣以及和裕地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目。其中，保利·春天里、聯(lián)港·幸福灣預(yù)計(jì)4月底至5月初開盤，保利主打84平米兩居、95平米三居，報(bào)價(jià)11500元/起;主打低密住宅的聯(lián)港·幸福灣均價(jià)約12000元/平米。
而據(jù)媒體報(bào)道，天宮院土地市場(chǎng)也持續(xù)低迷，緊鄰龍湖、保利項(xiàng)目的生物醫(yī)藥基地東配套4、5號(hào)地四度掛牌都無人問津，而金融街在2011年報(bào)中更為天宮院地塊計(jì)提了2.08億元的減值準(zhǔn)備。
點(diǎn)評(píng)：從普通住宅剛需類產(chǎn)品來看，很多項(xiàng)目都是因?yàn)槭灼陂_盤時(shí)以價(jià)換量創(chuàng)下區(qū)域底價(jià)才獲得熱銷，如果項(xiàng)目提價(jià)，周邊競爭項(xiàng)目又降價(jià)入市，漲價(jià)項(xiàng)目會(huì)陷入兩難困境;龍湖時(shí)代天街目前已進(jìn)入漲價(jià)周期，一旦保利·春天里低價(jià)入市，必然會(huì)對(duì)其銷售造成較大沖擊。 ——亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫
昌平新城
價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)
雖然昌平新城的總占地面積超過11平方公里，但真正意義上的昌平新城是在老城區(qū)東側(cè)。目前，昌平新城有龍山華府、融創(chuàng)·長灘壹號(hào)、金科·廊橋水岸、北京風(fēng)景4個(gè)項(xiàng)目正在銷售。其中，龍山華府是區(qū)域內(nèi)首個(gè)開盤項(xiàng)目。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自2010年10月開盤以來，該項(xiàng)目17個(gè)月的時(shí)間才售出了726套住宅，限購令出臺(tái)后，連續(xù)9個(gè)月的月度銷量均為個(gè)位，近期才略有好轉(zhuǎn)，價(jià)格也降至12000元/平米左右。
融創(chuàng)和金科的項(xiàng)目均以低密的花園洋房為主，所以定價(jià)也高。融創(chuàng)·長灘壹號(hào)去年10月開盤，開盤價(jià)19800元/平米，今年3月推出花園洋房的新樓座將價(jià)格降至17000元/平米左右后，成交量才有所回升;金科·廊橋水岸目前價(jià)格為16100元/平米起。
北京風(fēng)景即將推出的新樓座定價(jià)更低，起價(jià)為12000元/平米。此外，近期，區(qū)域內(nèi)的路勁世界城也正在計(jì)劃上市。
評(píng)說：昌平新城在購房需求本就有限的基礎(chǔ)上，4個(gè)項(xiàng)目同期銷售，新增供應(yīng)超過千套商品房，競爭將趨于白熱化，各項(xiàng)目只能采取價(jià)格戰(zhàn)的方式贏得銷量。目前區(qū)域存量已高達(dá)1851套，即使按照3月成交尚好的月度計(jì)算，存量也需消化16個(gè)月。 ——亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅
外拓6環(huán)新戰(zhàn)場(chǎng)
當(dāng)五環(huán)已逐漸被接受為近郊，并成為北京樓市絕對(duì)的成交主力后，從2011年以來，隨著大興新城、昌平新城等區(qū)域土地集中出讓，開發(fā)熱潮又開始向六環(huán)外拓，由于品牌開發(fā)商扎堆、拿地成本較高，這些六環(huán)外樓市的競爭趨于白熱化，萬元盤頻出，而隨著新項(xiàng)目低價(jià)入市，銷售壓力也逼近臨界值。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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