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生活在南京，住在碧桂園如山湖城，2009年底，碧桂園攜此廣告語(yǔ)在南京攻城略地，俘獲數(shù)千南京業(yè)主。

像買(mǎi)白菜一樣買(mǎi)別墅的低價(jià)，讓白麗(化名)十分動(dòng)心，尤其還是號(hào)稱(chēng)擁有近1200畝高爾夫球場(chǎng)的高檔社區(qū)。2009年底，碧桂園如山湖城項(xiàng)目精裝修雙拼別墅僅售2700元/平方米，公寓更便宜，而一小時(shí)車(chē)程之外的南京奧體中心，房?jī)r(jià)每平方米在1.5萬(wàn)元以上。不過(guò)，這棵搶來(lái)的白菜，卻變成了讓白麗想甩也甩不掉的燙手山芋。她的不安來(lái)自于國(guó)土部的一份督察報(bào)告。如山湖城項(xiàng)目存在違規(guī)出讓土地，且數(shù)量巨大。

根據(jù)通報(bào)內(nèi)容，2007年6月和2009年8月，和縣縣政府先后兩期共將3034.89畝集體土地(其中耕地1248.09畝)出讓給碧桂園，屬違規(guī)行為。如山湖城項(xiàng)目?jī)?nèi)興建的高爾夫球場(chǎng)，亦屬非法占地1117畝，被責(zé)令立刻停工。

在該項(xiàng)目被督察后，2010年8月和10月，和縣縣政府分別責(zé)成和縣國(guó)土資源局終止了如山湖城二期和一期土地出讓合同。雖然碧桂園此后宣布，2011年3月1日，和縣縣政府已將如山湖城項(xiàng)目已建和未建的2130.5畝土地重新出讓?zhuān)鲎屒?，所有用地均取得建設(shè)用地許可證，如山湖城項(xiàng)目土地風(fēng)波已全部終結(jié)?？蛇@場(chǎng)早已開(kāi)演的地產(chǎn)鬧劇，并不能如碧桂園所愿簡(jiǎn)單平息。為了退房和補(bǔ)償，業(yè)主們開(kāi)始了和開(kāi)發(fā)商之間的漫長(zhǎng)對(duì)話(huà)。

沒(méi)有了高爾夫，誰(shuí)會(huì)愿意去安徽的鄉(xiāng)下買(mǎi)個(gè)上百萬(wàn)元的房子，根本不值。白麗說(shuō)，起初，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)多次溝通與協(xié)調(diào)后，在2010年10月份形成了第一次雙方簽字的會(huì)議紀(jì)要。會(huì)議紀(jì)要清楚地記載了碧桂園的承諾：和縣碧桂園集團(tuán)宣傳緊鄰的高爾夫球場(chǎng)如因故取消，和縣碧桂園允諾給予業(yè)主退房和25%的房?jī)r(jià)賠償。

不過(guò)隨后，開(kāi)發(fā)商代表均回避了關(guān)于高爾夫的退賠內(nèi)容。售樓處的人沒(méi)人搭理這個(gè)問(wèn)題，都說(shuō)公司大，有規(guī)矩，底下人解決不了退賠的問(wèn)題，白麗回憶說(shuō)，后來(lái)我就去和縣縣政府信訪(fǎng)辦，一接待員告知我，說(shuō)碧桂園如山湖這事沒(méi)法的。不得已，白麗走起了訴訟渠道，至今一年半的時(shí)間，卻仍未有結(jié)果。跟白麗不一樣，購(gòu)房者張泉(化名)整個(gè)交房過(guò)程跟睡了個(gè)午覺(jué)一樣，迷迷糊糊。

開(kāi)發(fā)商趕工，房子沒(méi)搞完就匆匆忙忙地宣布交房，交付時(shí)不但很多房屋沒(méi)有完工，而且已經(jīng)完工的也是質(zhì)量很差，沒(méi)有不返修的。張泉說(shuō)，每個(gè)苑區(qū)的交房時(shí)間都不一樣，從2011年3月份到11月份不等，不過(guò)開(kāi)發(fā)商會(huì)針對(duì)你的合同在約定的時(shí)間內(nèi)搶工交付的。我去年8月29日在現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，廚房和衛(wèi)生間連最基本的瓷磚都沒(méi)貼，回到家第二天也就是8月30日就收到他們的交房通知書(shū)了。施工單位從二層之上的框架結(jié)構(gòu)澆筑，連同室內(nèi)的裝修都是在一個(gè)月內(nèi)完成，這質(zhì)量可想而知。

他給時(shí)代周報(bào)記者一一展示了返修的房源圖片，廚房水槽裝反，樓道、客廳墻體裂縫，衛(wèi)生間、曬臺(tái)墻壁和地板滲水等質(zhì)量問(wèn)題存在不少。但如山湖城售樓處相關(guān)人士稱(chēng)：業(yè)主反映的樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題只是局部現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商方面會(huì)負(fù)責(zé)后續(xù)維修。

連番的質(zhì)量問(wèn)題和退房風(fēng)波，導(dǎo)致樓盤(pán)銷(xiāo)量停滯不前。事實(shí)上，來(lái)自碧桂園2011年年報(bào)信息顯示，截至2011年底，碧桂園如山湖城項(xiàng)目在建可銷(xiāo)售面積總計(jì)約為62.5萬(wàn)平方米，已售面積總計(jì)約16.1萬(wàn)平方米，去化率僅為25%左右。而根據(jù)和縣房管局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)換算，項(xiàng)目總計(jì)5396套房源，目前還剩下4170套房源待售。

等待后續(xù)土地合法化

后續(xù)土地的合法化問(wèn)題，是碧桂園目前還必須面對(duì)的一個(gè)坎。

在安徽省國(guó)土廳網(wǎng)站，至今還可查詢(xún)一份《掛牌公告》：早在2007年5月，時(shí)任和縣縣政府已將石楊鎮(zhèn)如山湖周邊的1萬(wàn)畝地塊進(jìn)行收儲(chǔ)。也就在2007年，碧桂園與當(dāng)時(shí)尚屬于安徽省巢湖市的和縣縣政府簽署了開(kāi)發(fā)如山湖的戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃投資60億元。

根據(jù)當(dāng)年的協(xié)議內(nèi)容，碧桂園可拿到上述1萬(wàn)畝土地，其中包括6000畝國(guó)有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還有2500畝的集體土地作為旅游用地，而剩余的1500畝則列為體育休閑用地開(kāi)發(fā)高爾夫項(xiàng)目。在公布的已經(jīng)合規(guī)的2130.5畝土地之外，碧桂園如山湖城未來(lái)開(kāi)發(fā)的數(shù)千畝土地如何供應(yīng)仍未解決。對(duì)于開(kāi)發(fā)商和地方政府而言，如何確保這些占地面積巨大的項(xiàng)目能夠順利出讓?zhuān)磿r(shí)拿到土地證，是一個(gè)大難題。

目前，越來(lái)越多的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)身進(jìn)入二三線(xiàn)城市，加上政府管控土地越來(lái)越嚴(yán)，在大環(huán)境上，碧桂園拿地不如從前順利。正略鈞策企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司研究顧問(wèn)劉爭(zhēng)認(rèn)為，這種低價(jià)大規(guī)模拿地模式往往拿不到臺(tái)面上來(lái)，土地違規(guī)問(wèn)題被逐漸曝光，給企業(yè)品牌帶來(lái)影響。現(xiàn)在也有很多開(kāi)發(fā)商逐步往三、四線(xiàn)城市滲透，碧桂園對(duì)當(dāng)?shù)卣恼T惑力和議價(jià)能力相對(duì)弱化，而且土地招拍掛流程越來(lái)越透明，今后這種大盤(pán)擴(kuò)張模式難以為繼。

按照規(guī)定，農(nóng)業(yè)用地絕對(duì)不可以被用來(lái)建設(shè)商品房，除非得到批準(zhǔn)，但上萬(wàn)畝的土地要得到批準(zhǔn)是非常之難。此外，征用基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃(相當(dāng)于525畝)的，其他土地超過(guò)70公頃的，必須由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，這為地方分割地塊申報(bào)設(shè)置了很大的障礙。

于是，不少地方政府采取了邊開(kāi)工邊取得土地證的方式。在過(guò)去，巢湖市對(duì)建設(shè)用地指標(biāo)卡得比較緊，我們沒(méi)有拿到那么多用地指標(biāo)，最開(kāi)始就是邊建邊賣(mài)。和縣副縣長(zhǎng)劉金星稱(chēng)，不過(guò)在巢湖撤市之前，給了和縣一些用地指標(biāo)，所以碧桂園順利獲得前面2000多畝的土地。

　　萬(wàn)畝規(guī)劃存疑

在此前的一次媒體見(jiàn)面會(huì)上，劉金星說(shuō)，和縣現(xiàn)在劃歸馬鞍山市，以后要看看馬鞍山有沒(méi)有用地指標(biāo)。他隱晦地表示，我估計(jì)他們(碧桂園)只開(kāi)發(fā)目前這些地還不夠，未來(lái)應(yīng)該還要開(kāi)發(fā)，這個(gè)要縣政府和碧桂園一起想辦法。和縣縣政府應(yīng)該做一個(gè)有誠(chéng)信的政府，當(dāng)前和縣的建設(shè)用地指標(biāo)為已有的建設(shè)用地指標(biāo)加上省、市兩級(jí)劃給和縣的指標(biāo)。此外，和縣會(huì)為重點(diǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)取部分指標(biāo)。

意思不言而喻。碧桂園項(xiàng)目是當(dāng)?shù)厥浊恢傅闹攸c(diǎn)項(xiàng)目，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)已經(jīng)顯現(xiàn)。在2010年國(guó)土部還在督察此地時(shí)，有媒體從和縣督察局網(wǎng)站上找到一份該局副局長(zhǎng)尹仁文2010年5月18日給縣委、縣政府的重點(diǎn)項(xiàng)目督查報(bào)告。該報(bào)告中說(shuō)，雖然如山湖城項(xiàng)目因違規(guī)占地受?chē)?guó)土部門(mén)查處停工，但項(xiàng)目方自2007年起累計(jì)投入近25億元，2009年就已實(shí)際入庫(kù)稅收4500萬(wàn)元，項(xiàng)目方投資建設(shè)欲望強(qiáng)烈，但因土地證原因，嚴(yán)重制約了項(xiàng)目進(jìn)程，急需縣委、縣政府協(xié)調(diào)解決，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。

2011年9月份，馬鞍山市蘇從勇副市長(zhǎng)赴如山湖城項(xiàng)目調(diào)研時(shí)也強(qiáng)調(diào)，如山湖城五星級(jí)酒店的投入使用，將填補(bǔ)當(dāng)?shù)貨](méi)有五星級(jí)酒店的空白，將南京及長(zhǎng)三角消費(fèi)群體直接拉入當(dāng)?shù)兀苿?dòng)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展。有業(yè)內(nèi)人士笑稱(chēng)，碧桂園一事自然政府會(huì)幫忙鋪墊好。和縣國(guó)土資源局局長(zhǎng)王朝明就公開(kāi)對(duì)媒體這樣說(shuō)道，如山湖城項(xiàng)目周邊的確還有政府儲(chǔ)備用地千余畝，下一步要按照整體規(guī)劃供地。

就是把整塊政府儲(chǔ)備土地指標(biāo)批下來(lái)陸續(xù)出讓給碧桂園，其他房地產(chǎn)企業(yè)很難進(jìn)駐，就拿規(guī)劃來(lái)說(shuō)，如山湖城的很多項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)把上述地塊包圍。把占地千余畝的高爾夫球場(chǎng)栽上了樹(shù)，位置還是在整個(gè)項(xiàng)目中間，同一個(gè)開(kāi)發(fā)商順序開(kāi)發(fā)是順理成章的事。當(dāng)?shù)匾晃徊辉竿嘎缎彰闹槿耸糠Q(chēng)。

事實(shí)上，雖然碧桂園在國(guó)土資源部督察后已開(kāi)始公開(kāi)否認(rèn)萬(wàn)畝規(guī)劃一說(shuō)，不過(guò)售樓處人員回答時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)卻態(tài)度曖昧，暫時(shí)還沒(méi)后期開(kāi)發(fā)。現(xiàn)在不好說(shuō)體量達(dá)1萬(wàn)畝，但是肯定的是，整個(gè)如山湖城社區(qū)不可能出現(xiàn)第二家開(kāi)發(fā)商。

　碧桂園屢陷土地公關(guān)危機(jī)

2007年，安徽和縣碧桂園項(xiàng)目簽約之時(shí)，正值碧桂園在香港上市，上市后總市值逾600億元，使碧桂園成為中國(guó)最大的地主。據(jù)傳，碧桂園和縣拿地后，為其在香港成功上市起到了推波助瀾的作用。

在碧桂園的上市招股書(shū)上清楚地寫(xiě)著擁有最龐大和低成本的土地儲(chǔ)備。大量的低成本土地是碧桂園IPO故事的最大的賣(mài)點(diǎn)。從公開(kāi)資料上看，截至2011年底，碧桂園的土地儲(chǔ)備已由剛上市時(shí)的1870萬(wàn)平方米增加到5485萬(wàn)平方米，翻了近3倍。

但2011年乃至更早年份，碧桂園的土地獲取方式多源于與地方政府的協(xié)議合作。2007年，碧桂園接連出現(xiàn)張家界零地價(jià)拿地風(fēng)波、重慶長(zhǎng)壽湖6300畝土地出讓面積遠(yuǎn)超規(guī)定建設(shè)面積等問(wèn)題;2008年，碧桂園內(nèi)蒙古2000畝土地未走招、拍、掛程序等問(wèn)題;2010年，碧桂園江蘇鎮(zhèn)江句容縣近萬(wàn)畝項(xiàng)目，涉嫌占用農(nóng)業(yè)用地并且在當(dāng)時(shí)地塊的建設(shè)使用權(quán)未拿到的情況下便匆忙開(kāi)工;2010年4月，和縣如山湖城項(xiàng)目被國(guó)土部通查出并全國(guó)通報(bào)處罰;2011年底，碧桂園還卷入汕尾陸豐事件之中，雖然碧桂園對(duì)外聲明自己沒(méi)有任何當(dāng)?shù)仨?xiàng)目，僅屬考察的言辭，但仍擺脫不了外界疑慮。

目前，碧桂園依然是國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備最為豐厚的開(kāi)發(fā)商之一，但土地糾紛頻頻發(fā)生，碧桂園品牌形象嚴(yán)重受挫。此外，由于其過(guò)去的不少項(xiàng)目位于城市近郊，培育時(shí)間周期長(zhǎng)，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)大規(guī)模回報(bào)，因此其規(guī)模擴(kuò)張速度和公司利潤(rùn)率均低于同行業(yè)水平。

2007年，碧桂園上市之后，超過(guò)萬(wàn)科集團(tuán)成為國(guó)內(nèi)最大市值的房地產(chǎn)上市公司，但3年之后，萬(wàn)科年銷(xiāo)售金額已經(jīng)超過(guò)1000億元，而2011年，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額432億元，不但落后于萬(wàn)科、中海這樣的老牌上市公司，亦落后于恒大地產(chǎn)集團(tuán)。有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如此表示。