規(guī)劃死亡：
這個(gè)世界變化快。有關(guān)地產(chǎn)的事情變化就更快。這幾年一線城市的發(fā)展令人眼花繚亂，但是不經(jīng)不覺(jué)間，在一線城市的光芒外更多的二線城市開始大放異彩。他們比拼著規(guī)劃項(xiàng)目的宏大壯奇，建筑個(gè)案的精彩迭出，地產(chǎn)市場(chǎng)的熙熙攘攘，夢(mèng)想世界的奢侈華美。我們追尋著那光芒。但在絢麗的光芒之后處處隱藏著死亡的陷阱。
死亡陷阱供同好探討：
1. 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的滿意度不夠;任何行業(yè)，只有客戶認(rèn)可產(chǎn)品，對(duì)產(chǎn)品滿意才能贏得客戶的青睞，主題商業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。所以作為開發(fā)商就應(yīng)該在園區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、綠化、容積率、物業(yè)管理等一切地產(chǎn)項(xiàng)目的細(xì)微之處做足文章，才能有立市之本。
2. 市場(chǎng)定位模糊，賣點(diǎn)不明確;市場(chǎng)定位決定著項(xiàng)目的營(yíng)銷方向，是開發(fā)商賦予項(xiàng)目的一種文化一種精髓，在項(xiàng)目的實(shí)操過(guò)程中是不可忽視的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。比如某市有一個(gè)項(xiàng)目叫空間，單套面積不大，但價(jià)格很貴，配套服務(wù)有酒吧、洗浴中心各種等娛樂(lè)場(chǎng)所，主要以一些有錢的逍遙派人物為目標(biāo)客戶群體，雖然項(xiàng)目定位很大膽，但此項(xiàng)目搶占了市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，對(duì)銷售起到了很大的推動(dòng)作用。此項(xiàng)目一經(jīng)面市，就以鮮明的定位被搶購(gòu)一空。
3. 價(jià)格過(guò)高，無(wú)法與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相抗衡;無(wú)論怎么樣，買房對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)用的是真金白銀，價(jià)格自然是其考慮的重要因素，一是看自己有沒(méi)有這樣的實(shí)力，二是看物業(yè)的性價(jià)比是否合理。當(dāng)然，針對(duì)同類項(xiàng)目沒(méi)有購(gòu)買實(shí)力的消費(fèi)者不是項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，但如果是因?yàn)槲飿I(yè)的性價(jià)比不夠理想，造成物業(yè)售價(jià)過(guò)高，是非常不利于與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)的。
4. 入市時(shí)機(jī)不正確; 入市的時(shí)機(jī)主要考慮銷售季節(jié)、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售情況等。假如在項(xiàng)目所屬東北地區(qū)，冬季工程又不能施工，如果樓盤大肆宣傳而又不能得到消費(fèi)者認(rèn)可，則第二年就會(huì)對(duì)項(xiàng)目的推廣有一定的影響，特別是期房銷售。在對(duì)待競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面，一是要做到先下手為強(qiáng)，贏得市場(chǎng)先機(jī)，這是針對(duì)入市時(shí)間與自己相差不多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)的方法;二是要運(yùn)用太極拳原理，借力打力，要么等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)少把項(xiàng)目區(qū)域炒作的成熟時(shí)入市，要么等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手把市場(chǎng)做得一塌糊涂的時(shí)候入市，充當(dāng)救世主的角色。當(dāng)然，前提你有足夠的實(shí)力。
5. 項(xiàng)目知名度不夠;新上市項(xiàng)目的知名度不夠?qū)?xiàng)目銷售的影響主要有兩點(diǎn)：第一，影響來(lái)訪客戶的數(shù)量，降低了成交幾率;第二，客戶的虛榮心作祟，沒(méi)有人愿意在親朋好友面前說(shuō)自己買了一個(gè)誰(shuí)都不知道的小區(qū)。按照百姓的思維，知名度的高低往往決定著項(xiàng)目的品質(zhì)。
6. 項(xiàng)目的銷售管理、控制不合理;假如你的項(xiàng)目沒(méi)有特別優(yōu)于別人的賣點(diǎn)，那么你只能依*一個(gè)強(qiáng)有力的銷售團(tuán)隊(duì)來(lái)完成項(xiàng)目的快速銷售。一是現(xiàn)場(chǎng)的人員，可以憑借優(yōu)秀的銷售經(jīng)理進(jìn)行管理與指導(dǎo);二是房源控制，不要把朝向好、戶型好、面積適中的房源全部放出，要有計(jì)劃，而一個(gè)小區(qū)優(yōu)秀的、能夠吸引買家的房源是相當(dāng)有限的，你全賣光了，剩余的房源拿什么吸引客戶。
7. 項(xiàng)目的工程進(jìn)度慢; 曾經(jīng)操作過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，工程進(jìn)度慢的驚人，單凈載一項(xiàng)就做了2個(gè)月，期間很多客戶到銷售現(xiàn)場(chǎng)參觀，有的甚至來(lái)了幾次，銷售人員做介紹時(shí)客戶說(shuō)的最多的就是等你的項(xiàng)目起來(lái)2、3層我再買，還有的客戶對(duì)銷售人員說(shuō)：你們房子怎么還是個(gè)坑啊?，銷售人員只有多費(fèi)口舌解釋：我們是要拿精品工程，地基做的好啊!稍有常識(shí)的人都知道這是借口而已。等到項(xiàng)目真的起來(lái)2、3層的時(shí)候，銷售人員做回訪，對(duì)方的回答卻是：我已經(jīng)在別的地方買完了?？梢韵胂?，工程進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目的銷售情況的影響是不可小窺的。
8. 開發(fā)商信譽(yù)不好; 群眾的眼光是雪亮的，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，而群眾的言語(yǔ)是有殺傷力的，如果開發(fā)商沒(méi)有良好的信譽(yù)，客戶就會(huì)考慮是不是開發(fā)商又在騙人?項(xiàng)目能不能順利交工?項(xiàng)目能象規(guī)劃的那樣嗎?等等一系列的疑問(wèn)會(huì)困擾著消費(fèi)者，這時(shí)他們是搖擺不定的，只要有稍微理想的項(xiàng)目，他們是不會(huì)選擇信譽(yù)不好的開發(fā)商所開發(fā)的項(xiàng)目的!
9. 促銷活動(dòng)不合適;一是不合適宜的促銷，比如樓盤定位是休閑養(yǎng)老的小區(qū)，你搞個(gè)買樓送電腦什么的，老人家甚至電腦都不會(huì)用，這個(gè)對(duì)他有吸引力嗎?二是促銷力度不夠，無(wú)論你的價(jià)格有多低，消費(fèi)者都認(rèn)為你還有很大的利潤(rùn)，所以他們讓你一降再降，對(duì)于優(yōu)惠他們是不會(huì)滿足的，所以有些開發(fā)商提升銷售單價(jià)，加大折扣力度的促銷策略也是可取的。
10. 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人意愿; 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的思想往往決定著項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)、小區(qū)品質(zhì)，甚至在項(xiàng)目的銷售過(guò)程中，領(lǐng)導(dǎo)的思想會(huì)阻礙項(xiàng)目定位、廣告推廣、促銷活動(dòng)的實(shí)施，致使項(xiàng)目銷售受到不良影響。
以上所列各項(xiàng)都會(huì)對(duì)新上市項(xiàng)目的銷售有所影響，但不是絕對(duì)的，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況參照對(duì)比以便在項(xiàng)目銷售過(guò)程中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下一步戰(zhàn)略目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。
有靈魂的劇本
1. 世界級(jí)主題樂(lè)園、超級(jí)文化建筑、超級(jí)酒店、超級(jí)商業(yè)大廈固然風(fēng)頭最勁。
2. 高爾夫別墅、高尚配套會(huì)所自然不在話下。
3. 高級(jí)餐廳，多家lounge酒吧，還有私人直升機(jī)停機(jī)坪、游艇接送服務(wù)等設(shè)施，以及水療和健身中心等配套，保證令人美到神魂顛倒。
4. 首個(gè)無(wú)碳(零碳零排放)、無(wú)廢棄物、無(wú)汽車環(huán)保城區(qū)。
5. 在建筑設(shè)計(jì)上，坐北朝南，以最佳采光和遮蔭。為了達(dá)到微氣候穩(wěn)定及空氣流通，街道的尺度限制為3公尺寬70公尺長(zhǎng)，房屋設(shè)計(jì)依照主題文化設(shè)計(jì)的要求建筑，興建高度不超過(guò)5層。大量的綠化與水景設(shè)施是必備的，還將建立風(fēng)塔設(shè)施以引入涼風(fēng)，抵抗炎熱天氣。
6. 能源上，社區(qū)的發(fā)電方式多樣化，包括風(fēng)力、水力、太陽(yáng)能與氫氣發(fā)電，隨著技術(shù)的發(fā)展，光能轉(zhuǎn)換成電能的效率再提高，太陽(yáng)能發(fā)電的比例將進(jìn)一步提高，80%的建筑屋頂將設(shè)置太陽(yáng)能板。綠色建筑設(shè)計(jì)將使社區(qū)的每日使用電力為現(xiàn)有同等規(guī)模社區(qū)的1/4。而在水資源方面，通過(guò)不同用途的規(guī)劃將使社區(qū)每日所需飲用水為現(xiàn)有同等規(guī)模社區(qū)的2/5。所有水的處理將以太陽(yáng)能作為電力來(lái)源。
7. 全區(qū)禁止汽車通行，輕軌電車會(huì)將它與周邊城市連接，區(qū)內(nèi)交通將利用軌道或磁浮建立個(gè)人快速運(yùn)輸系統(tǒng)。當(dāng)然，步行和騎自行車應(yīng)該也受鼓勵(lì)。區(qū)內(nèi)從開始的建造到日后民生用品全部使用可再生環(huán)保材質(zhì)，減少?gòu)U棄物的產(chǎn)生，爭(zhēng)取達(dá)到零廢棄物、零掩埋的目標(biāo)。
8. 有氣質(zhì)的開發(fā)、優(yōu)雅謙遜的建筑、要文化建設(shè)、要社會(huì)公平、均富、永續(xù)、要保護(hù)環(huán)境、要吸引世界高級(jí)觀光客?
美麗的詞匯很多人會(huì)用，有靈魂的劇本雖然不多見(jiàn)，也有人會(huì)寫，但主題商業(yè)規(guī)劃及地產(chǎn)開發(fā)畢竟不等同拍電影，真正從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、到運(yùn)營(yíng)的世界級(jí)團(tuán)隊(duì)可就不是滿街都有了。
世界級(jí)團(tuán)隊(duì)該有的態(tài)度;
1. 精通重要主題、地形、景觀的識(shí)別、控制、整合和獨(dú)特性主題改造，形成項(xiàng)目的獨(dú)特吸引力，凸顯獨(dú)特性賣點(diǎn)，打造主題品牌。賦予其特定建筑型式及藝術(shù)風(fēng)格賦予項(xiàng)目嶄新而具活力的生命，
2. 致力于改善并創(chuàng)造美好生活空間對(duì)環(huán)境負(fù)責(zé)。
3. 豐富且高品質(zhì)的主題規(guī)劃實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)、資深設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)、卓越的專業(yè)技術(shù)、完善及整體化的高效工作程序，確保為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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