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   做政府想做、其他開發(fā)商做不了或者不敢做的事情，是綠地集團南昌模式的核心。在那里，他們?yōu)楫?dāng)?shù)亻_發(fā)新區(qū)，也為政府建福利房，并從這樁生意中分享特別的土地收益。

　綠地悅城只面向南昌市公務(wù)員團購，總數(shù)達三四千套房源。這些房子，科級以下是144平方米，處級213平方米，廳級更大。不少手里有多套住房的公務(wù)員紛紛將團購資格向外兜售，指標費到2013年3月份已經(jīng)炒到了50萬元每套。

　2013年2月中旬的一天，房產(chǎn)商郭為找在南昌市做公務(wù)員的朋友李平吃飯。酒過三巡，李平紅著臉伸長脖子湊到郭為耳邊說，最近發(fā)了一筆不義之財，把單位團購綠地悅城的資格賣了，20萬元指標費就這樣到手。

　但在一個月后，李平開始為自己賣掉資格的行為后悔了——綠地悅城此時的購房資格已經(jīng)被炒到了50萬元。

　綠地悅城項目坐落于贛江西岸，一片南昌市剛規(guī)劃的、猶如香港島般面積的九龍湖新區(qū)。那里現(xiàn)在還是一片剛平整的空地，如果不經(jīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的提醒，很難找到這片尚未動工的紅土地，更難以知道這是一個專供南昌市公務(wù)員的團購房建設(shè)項目。

　兩個月前，包括李平在內(nèi)的南昌市三千多名公務(wù)員，為這個尚未動工的項目，每人付了二三十萬元不等的首付款，很多公務(wù)員連地都沒看，就把錢匆匆交給了開發(fā)商上海綠地集團。與其他開發(fā)商賣房會出具購房合同迥異，綠地只給他們開了一張收款收據(jù)。

　不過這樣一個占地達500畝、幾乎已經(jīng)銷售一空的樓盤，南昌市相關(guān)部門卻否認其存在。這個項目房管局還沒受理過，我也沒聽說過。南昌市房管局負責(zé)人吞吞吐吐地對南方周末記者說，公務(wù)員不可能團購這房子。

　在中國，團購房往往是一種福利。在住房改革、停止福利分房的十幾年后，福利房在某些地方還是隱秘地存在著。

　據(jù)南方周末記者了解，綠地悅城項目在2013年年初已經(jīng)賣出去大半。南昌市直機關(guān)公務(wù)員團購綠地悅城的價格是每平米5000元，保守估計，僅是該地段市場價的70%。

　為什么綠地能夠在項目還是一片空地、未拿到預(yù)售證的情況下就銷售?為什么它們愿意以成本價將房子定向賣給南昌市公務(wù)員?這一切都要從這塊城市新核心區(qū)的土地說起。

　綠地悅城自2012年12月28日正式啟動。三個月來，幾百名農(nóng)民工一直在綠地悅城項目上搬運泥土，立圍擋，建工人住的活動板房。

　正式動工將在今年5月份。在一個臨時搭建的簡易房里，施工方上海建工集團的一位代表對南方周末記者說，因為遠離市區(qū)，快遞甚至找不到這里。

　但位于九龍湖新區(qū)的這塊土地卻因其獨特的位置而擁有極大的潛在商業(yè)價值。地塊位于一個仿造鳥巢外形的體育場與在建的南昌西客站之間。500畝的土地，被兩條公路切割成A、B、C、D、E、F六個地塊。兩年后，這里將矗立89棟高層住宅樓和15棟4層商業(yè)樓，及一棟3層的幼兒園，總建筑面積超過100萬平方米。

　在過去幾年間，江西省高層官員們試圖把九龍湖區(qū)域打造為南昌的城市副中心。這里依山傍水，江西省委省政府也將搬至此地。江西國體中心、南昌西客站及地鐵線均落戶九龍湖。雖然如今還是一片大工地，但多數(shù)南昌業(yè)內(nèi)人士稱，隨著鄉(xiāng)村變成城市新核心，無疑會提升周邊的地產(chǎn)價值，九龍湖擁有潛力。這是未來的紅谷灘，有房子就應(yīng)該去搶。鼎盛同創(chuàng)營銷有限公司董事長趙熙認為，九龍湖區(qū)域房價很快將過萬。

　綠地悅城是九龍湖區(qū)域為數(shù)不多在賣的項目之一，但普通購房者是難以買到這個項目的。綠地集團江西事業(yè)部副總經(jīng)理戴詠春對南方周末記者稱，綠地悅城不對外銷售，只面向南昌市公務(wù)員團購，總數(shù)達三四千套房源。

　在南昌，政府機關(guān)集資建房、團購住宅在過去兩年也有出現(xiàn)，但操刀的企業(yè)往往是南昌市城投公司或市政公司。

　南昌一位開發(fā)商對南方周末記者透露，綠地悅城項目往西9公里的望城，南昌新建縣正在為全縣公務(wù)員集資建1萬套住宅，操盤公司即為新建縣城投公司。該項目公務(wù)員團購價僅為3700元/平方米，所有縣財政局發(fā)工資的單位都有買房的資格，包括退休職工。

　據(jù)南昌新建縣的一位公務(wù)員描述，2013年3月8日是新建縣規(guī)定的最后打款期限。在那之前幾天，新建縣的農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行和交通銀行都擠滿了人，公務(wù)員們都排著隊往單位指定的集資房賬號里打錢。

　但像綠地這樣的品牌房企做定向給公務(wù)員團購的商品房，尚不多見。綠地是從南昌市政公用房地產(chǎn)股份有限公司接過這個項目的。國土局檔案顯示，這塊地最初由南昌市政公用房地產(chǎn)股份有限公司在2011年11月拍得，地價為186萬元/畝。后來這塊地被裝入南昌九龍湖置業(yè)有限公司，工商資料顯示，其成立于2012年9月29日，由南昌市政公用房地產(chǎn)股份有限公司100%控股，法定代表人亦為其公司總經(jīng)理鄭學(xué)平。

　兩個月后，南昌九龍湖置業(yè)93%的股權(quán)以1394.698萬元的價格掛牌交易，掛牌條件同時稱代標的企業(yè)向轉(zhuǎn)讓方償還債務(wù)3.26億元人民幣，其意向受讓人規(guī)定必須為具有國有成分的中資法人企業(yè)且注冊資本金應(yīng)不低于本次收購應(yīng)付所有款項金額。同時，意向受讓人須為2012年中國企業(yè)500強或其全資企業(yè)——不出意料，唯一符合資格的競拍方綠地拍得九龍湖置業(yè)93%的股權(quán)。

　對于接手這個團購項目的原因，戴詠春解釋為純粹是一個市場行為，南昌市分管的領(lǐng)導(dǎo)找我們談，說公務(wù)員買房也很累，希望能幫他們做一個團購。我們也樂意做這種事情，可以穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)掙3個點利潤、2個點的管理費。而且項目現(xiàn)在還是一片空地，我已經(jīng)收了他們30%的房款，拿著錢我都可以去別的地方投資去了。

　不過，這個旨在解決買房困難的公務(wù)員的項目，房子的分配是嚴格按照等級劃分，且全是大戶型——科級以下是144平方米，處級213平方米，廳級更大。不少手里有多套住房的公務(wù)員紛紛將手里的團購資格向外兜售，資格費到了2013年3月份已經(jīng)炒到了50萬元。

　當(dāng)?shù)匾晃话l(fā)展商稱，如此低的價格，綠地?zé)o異于給南昌市的公務(wù)員都送了個大紅包，綠地的算盤顯然不在那3個點利潤，2個點的管理費上。