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    三十年河東，三十年河西。僅僅才兩年時間，海南樓市的微生態(tài)已經(jīng)裂變，曾經(jīng)賺得盆滿缽滿的中小開發(fā)商開始慘遭淘汰。

　由于銷售不暢和價格回落，海南樓市中不少項目都在采取減少新項目開工、放緩在建項目等方式，紓解資金鏈壓力。

　海南樓市正在進入陣痛期，開發(fā)商萬科海南航空偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款和工資，甚至老板跑路等現(xiàn)象層出不窮。撐不下去的中小開發(fā)商只能斷臂求生，尋求有實力的房企進行兼并收購，進一步加劇海南房地產(chǎn)市場的激烈洗牌。

　小開發(fā)商出局

　兩年后，陳鴻昌(化名)再次坐在《第一財經(jīng)日報》記者的面前，話語客套但卻難掩疲態(tài)，完全沒有了當年的意氣風發(fā)。陳鴻昌依然迫切地向記者詢問：你有沒有認識一些需要地塊的開發(fā)商，我手上有幾塊地要急著出手。而陳鴻昌在兩年前也向記者詢問過類似的問題。只不過，當時熱衷于買地的陳鴻昌，是想聯(lián)絡(luò)一些開發(fā)商，收購地塊。

　此前的2010年1月，國際旅游島政策出臺刺激海南在短期內(nèi)急劇膨脹，購房者和開發(fā)商都蜂擁而至，催生海南樓市的第二波熱潮。

　正是奔著這股熱潮，陳鴻昌在2010年初從湖南轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南，以每畝十幾萬的價格收購了位于?？谖骱０兑粋€老工業(yè)區(qū)內(nèi)的150畝地塊。這是一塊工業(yè)用地，陳鴻昌收購后以每畝20多萬元的價格補交的地價差，將這幅地塊變更為住宅用地。

　本來打算自己開發(fā)，但有開發(fā)商竟然想高價收購這幅地塊。陳鴻昌隨之將這塊以每畝180萬元的價格出售給對方，轉(zhuǎn)手獲利2個多億。

　這讓陳鴻昌感到像做夢一樣，我決定不做開發(fā)，只做土地買賣，這樣賺錢更快。陳鴻昌隨后通過入股、直接收購等方式，在?？?、文昌、瓊海收購了五幅地塊，面積從幾十畝到600多畝不等，都是工業(yè)用地。

　這也是很多中小開發(fā)商在海南炒地的常用手法：低價收購工業(yè)用地，然后通過片區(qū)規(guī)劃調(diào)整和土地性質(zhì)變更，再尋找買家高價出售。

　但隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)打壓，海南樓市隨之在2011年開始急轉(zhuǎn)直下，一度陷入冰凍狀態(tài)，這讓陳鴻昌措手不及。

　陳鴻昌說，一方面是政府對炒賣土地行為的打擊力度不斷加大，申請調(diào)整規(guī)劃和改變土地性質(zhì)越來越難，另一方面是市場逆轉(zhuǎn)導致沒人愿意接手。而這兩個環(huán)節(jié)對炒地來說，缺一不可，尤其是很難找到敢接盤的人。

　出來混，遲早要還的。陳鴻昌略帶一絲自嘲，他說自己公司的資金鏈已經(jīng)難以支撐，2010年賺的利潤又全部砸了進去。

　隱形資金鏈危機

　陳鴻昌的遭遇，折射目前海南房地產(chǎn)市場的縮影。驚喜、興奮、貪婪、未知乃至恐懼等諸多復(fù)雜情緒，在海南開發(fā)商中反復(fù)交織。有人甚至調(diào)侃說，海南的房地產(chǎn)開發(fā)商每天都在驚喜和驚嚇中度過。

　記者來到陳鴻昌當年出售的這個地塊上看到，這里已經(jīng)是樓宇林立，但該項目并未對外推售。陳鴻昌說，當時這個項目樓面地價約每平方米1000元，建安成本2500元，加上稅費和銷售成本等，預(yù)期銷售價格為8000元。

　但根據(jù)目前情況來看，這個項目附近的房價普遍在每平方米5000至6000元。這意味著，如果低價銷售，這個項目的接盤者很可能無利可圖。

　陳鴻昌說：接盤者也不是很專業(yè)，但當時根本也沒想到房價會下跌這么多，畢竟那時候大家都像瘋了一樣。

　有知情人士透露，按照計劃該項目在2012年6月份就可以推售，但接盤的開發(fā)商不斷延緩工期，并遲遲不愿意開盤，主要是周邊樓市價格下調(diào)導致該項目的銷售壓力太大，定價高了難以銷售，定價低了可能會虧本。

　陳鴻昌坦言，公司陷入資金鏈困局主要是因為被一時暴利沖昏了頭腦，幾個項目同時上馬，一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就很容易導致整個鏈條面臨斷裂。

　本報通過對多位開發(fā)商訪問了解到，類似于陳鴻昌的案例在海南樓市中并不在少數(shù)，目前很多中小開發(fā)商普遍因銷售回款遇阻而陷入資金鏈壓力。

　而更深層次原因是，在海南房地產(chǎn)市場中2009年至2010年之間上馬的項目過于集中，導致大量樓市扎堆入市，競爭過于激烈。

　根據(jù)官方統(tǒng)計，僅僅在2010年，海南全年房地產(chǎn)開發(fā)就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。而有機構(gòu)統(tǒng)計，開發(fā)商2010年在海南房地產(chǎn)的總投資不低于1000億元，房地產(chǎn)項目可謂遍地開花。

　深圳某大型上市房企海南負責人向本報表示，目前海口樓市這一輪推盤的項目多是在國際旅游島熱潮時所拿地塊，而且很多都是通過招拍掛拿地或接手二手地塊，土地成本相對較高，很難對售價進行大幅下調(diào)。

　該負責人稱，目前海南中小開發(fā)商普遍都存在不同程度的資金壓力問題，尤其是以投機為目的的開發(fā)商被套牢。雖然沒有出現(xiàn)大量開發(fā)商倒閉的情況，但因資金鏈壓力而陷入半停工和停工狀態(tài)的開發(fā)商越來越多。

　尤其是一些開發(fā)商開始采取了偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款等方式，緩沖資金鏈帶來的壓力。

　根據(jù)海南當?shù)孛襟w報道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標志性樓盤。

　行業(yè)并購上演

　相對普遍存在隱形危機而言，海南樓市中出現(xiàn)的中小開發(fā)商顯現(xiàn)危機更值得關(guān)注，尤其是一些開發(fā)商開始尋求外部輸血。

　深圳某大型上市房企海南負責人透露：2012年以來向我們尋求收購的開發(fā)商越來越多，這些開發(fā)商大多擁有土地，但沒能力開發(fā)，也有很多是項目進入部分開發(fā)狀態(tài)，部分開發(fā)商甚至想把項目全部出讓給我們。

　該負責人表示，這些開發(fā)商主要是因為資金鏈問題，急于出售項目以獲取自救，往往提出的收購條件是要求現(xiàn)金支付。

　根據(jù)公開資料，部分擁有資金優(yōu)勢的開發(fā)商開始在海南展開收購。2012年4月，方興地產(chǎn)以1.5億元收購海南蘭海集團旗下一項目公司51%的股權(quán)，擬通過項目公司取得海南三亞一幅土地的一級開發(fā)權(quán)。

　此外，7月，中弘地產(chǎn)宣布擬用自有資金2.46億元收購海南日升投資有限公司40%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊螅泻肱d業(yè)將持有海南日升100%股權(quán)。越秀地產(chǎn)在11月24日以3.5億元的價格，向海南白馬控股有限公司收購海南一家項目公司50%股權(quán)。

　有開發(fā)商透露，除上述收購案例外，萬科、龍湖、海航等大型房企都在籌劃收購兼并事宜，以期在行業(yè)低谷期進入海南市場或加大布局。

　有上市房企負責人坦言：很多項目提出的收購價格，都遠遠低于我們的預(yù)期，但考慮到目前市場銷售仍不樂觀，暫時不愿意接盤。

　銷售不暢可能是限制大型開發(fā)商展開收購的重要原因。深圳經(jīng)典陽光房地產(chǎn)顧問有限公司海南分公司總經(jīng)理蔡志喆向本報記者表示，2010年房價暴漲透支了海南房價，目前剛需型產(chǎn)品降價后銷售不錯，但高端旅游地產(chǎn)產(chǎn)品仍未明顯走出低迷行情。

　根據(jù)海南省住建廳的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前海南房地產(chǎn)市場的實際潛在供應(yīng)總量約5000萬平方米，按照2011年880萬平方米的銷售速度計算，仍需要消化接近6年。

　每到寒風刺骨的冬季來臨，擁有溫潤空氣和陽光沙灘的海南就會迎來大批北方度假游客，這也是海南開發(fā)商苦守一年的精神支撐。

　在海南樓市旺季到來時，大型開發(fā)商開始組團北上拓展客戶，以期打開銷售不暢局面。1月5日，華潤、中信泰富、華亞等14家大型房產(chǎn)企業(yè)北上哈爾濱展開項目推介，帶領(lǐng)他們的是當?shù)卣?/p>

　實際上，海南從2012年12月就已經(jīng)開始北上，在北京、上海、江浙、山西以及四川、重慶等地不斷巡回推介項目。