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　從出售足球俱樂部到變賣土地，實(shí)德集團(tuán)處置資產(chǎn)的大幕正徐徐拉開。

　在徐明失蹤期間，實(shí)德已悄然將位于北京亦莊的三幅土地轉(zhuǎn)讓給了深圳萬澤集團(tuán)。

　亦莊的三幅土地，即北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)D3號街區(qū)D3C1、D3C2、D3F1地塊，位于經(jīng)海路地鐵站旁。2009年12月，實(shí)德系公司天實(shí)和華置業(yè)(北京)有限公司(下稱天實(shí)和華)通過招標(biāo)方式以2.48億元代價獲得，項(xiàng)目地上建筑面積23.4萬平方米，折合樓板價僅1060元/平方米。目前三幅土地處于閑置狀態(tài)。

　萬澤股份周一晚間公告顯示，今年4月24日，上述三幅土地的項(xiàng)目公司天實(shí)和華100%股權(quán)以1.6億元的價格被轉(zhuǎn)讓給了大連鑫星投資有限公司(下稱大連鑫星)，1.6億即天實(shí)和華的注冊資本金。其后，在7月2日大連鑫星又將天實(shí)和華的99%股權(quán)最終轉(zhuǎn)讓給了深圳萬澤集團(tuán)。

　通過轉(zhuǎn)讓亦莊土地，實(shí)德系欠珠海華潤銀行股份有限公司(下稱華潤銀行)、奧地利奧合國際銀行股份有限公司北京分行(下稱奧地利銀行)、華澳國際信托有限公司(下稱華澳信托)的8億元債務(wù)得以償還。

　實(shí)德處置資產(chǎn)的行為并不出人意料。此前有報(bào)道稱實(shí)德集團(tuán)背負(fù)大量債務(wù)，面臨巨大的償債壓力。而實(shí)德官方網(wǎng)站上的一則有關(guān)半年工作會議的新聞也顯示，實(shí)德啟動了資產(chǎn)與債務(wù)重組工作。

　足球俱樂部以及土地對實(shí)德而言并非核心資產(chǎn)，且處置相對容易，或許正是這兩點(diǎn)原因，讓實(shí)德選擇首先對這兩部分資產(chǎn)下手。

　萬澤接盤

　今年3月中旬，徐明傳出失蹤消息，而實(shí)德賣地的念頭，可能早在2月就已萌生。

　2月24日，大連鑫星注冊成立，這家公司專為這樁交易而成立，或?yàn)閷?shí)德關(guān)聯(lián)公司，大連鑫星成立的目的就是為了受讓華潤銀行、奧地利銀行、華澳信托對實(shí)德系的8億元債權(quán)。

　公告顯示，8億元債權(quán)中，華潤銀行對實(shí)德集團(tuán)、實(shí)德工程塑料、賽德隆、大連東鵬、大連三德享有4億元債權(quán);奧地利銀行對北京實(shí)德物流、實(shí)德集團(tuán)、徐明、徐斌、陳春國享有1.9 億元債權(quán);華澳信托對河南大河、大連誠德以及天實(shí)和華享有 2 億元債權(quán)。

　為了收購天實(shí)和華股權(quán)，今年7月，萬澤集團(tuán)通過債權(quán)重組方式從上述三家銀行收購了8億元債權(quán)，并將該8億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給大連鑫星，作為轉(zhuǎn)讓對價。

　根據(jù)銀信資產(chǎn)評估有限公司對天實(shí)和華截至評估基準(zhǔn)日2012年10月31日的評估報(bào)告，天實(shí)和華凈資產(chǎn)賬面價值總計(jì)為2.66億元，評估價值為8.25億元，與8億債權(quán)相當(dāng)。

　不過，亦莊土地的轉(zhuǎn)讓故事并未就此結(jié)束。萬澤集團(tuán)周一晚發(fā)出的公告顯示，公司正計(jì)劃將其持有的天實(shí)和華 99%的股權(quán)中的40%和30%分別以3.28億元及2.46億元轉(zhuǎn)讓給自然人常樂以及注入旗下上市公司萬澤股份，而萬澤集團(tuán)持有天實(shí)和華的剩余股份也將在未來注入萬澤股份。

　資料顯示，萬澤集團(tuán)始創(chuàng)于1995年，是一家以醫(yī)藥研發(fā)、生產(chǎn)、分銷、零售連鎖為主導(dǎo)，并涉足房地產(chǎn)、電力、金融、教育等領(lǐng)域的大型綜合性集團(tuán)公司，旗下?lián)碛腥f澤醫(yī)藥、萬澤地產(chǎn)、萬澤電力三大業(yè)務(wù)板塊，目前是上市公司萬澤股份的控股股東。

　亦莊項(xiàng)目前世今生

　位于亦莊經(jīng)海路地鐵站旁的三幅土地身世傳奇，自徐明失蹤之際起便備受關(guān)注，并被外界視為實(shí)德系遭遇資金困境的一個縮影。

　天實(shí)和華為項(xiàng)目的開發(fā)商，前身即實(shí)德置業(yè)(北京)有限公司(下稱實(shí)德置業(yè))，實(shí)德置業(yè)于2009年4月24日由實(shí)德集團(tuán)以及新藍(lán)置業(yè)有限責(zé)任公司(下稱新藍(lán)置業(yè))共同出資設(shè)立，分別持股70%和30%。

　在取得亦莊土地前，天實(shí)和華經(jīng)歷過一次股權(quán)變更。新藍(lán)置業(yè)將所持30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了天際中榮(北京)投資有限公司(下稱天際中榮)，而實(shí)德集團(tuán)將所持70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了新藍(lán)置業(yè)。

　2009年12月，天實(shí)和華以2.48億元代價獲得亦莊項(xiàng)目，該地塊緊鄰地鐵站，位置優(yōu)越，折合樓板價卻僅1060元/平方米，這一價格曾遭受媒體質(zhì)疑。

　雖然拿地成本低廉，但事實(shí)上，在完成坑基挖掘后，亦莊項(xiàng)目便一直陷于停滯，如果不是為了囤地，實(shí)德系資金緊張的問題早已露出端倪。

　在2010年7月27日，股東方之一的天際中榮將30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新藍(lán)置業(yè)，從天實(shí)和華退出。在隨后的8月，天實(shí)和華股東做出決定，將新藍(lán)置業(yè)持有的天實(shí)和華70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東中融國際信托有限公司(下稱中融國際信托)，進(jìn)行信托融資。

　新藍(lán)置業(yè)與中融國際信托、天實(shí)和華三方簽署的《增資協(xié)議》約定，由中融國際信托以中融-實(shí)德亦莊開發(fā)區(qū)經(jīng)海路項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃的信托資金對天實(shí)和華增資3億元，按計(jì)劃，其中6000萬元用于增加天實(shí)和華注冊資本，其余2.4億元用于增加天實(shí)和華資本公積。增資完成后，中融國際信托共持有天實(shí)和華81.25%股權(quán)，新藍(lán)置業(yè)共持有天實(shí)和華18.75%股權(quán)。

　中融-實(shí)德亦莊開發(fā)區(qū)經(jīng)海路項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃的銷售文件顯示，新藍(lán)置業(yè)為實(shí)德關(guān)聯(lián)公司，該股權(quán)投資，目的是經(jīng)營實(shí)德亦莊經(jīng)海路項(xiàng)目。信托期限為1年，預(yù)期年收益率在8.5%至9.5%。信托的風(fēng)控條款還寫明，如1年期限屆滿時實(shí)德集團(tuán)不購買項(xiàng)目公司股權(quán)，中融信托有權(quán)直接處置項(xiàng)目公司資產(chǎn)，以保障優(yōu)先級委托人本金和收益的實(shí)現(xiàn)。

該信托一位銷售經(jīng)理告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，信托融資所得款項(xiàng)事實(shí)上并未用于項(xiàng)目的開發(fā)，而是被委托方用在了其他地方，不過信托到期兌付倒沒有出現(xiàn)問題。一年后，新藍(lán)置業(yè)從中融信托如約回購了天實(shí)和華81.25%股權(quán)。

記者在11月期間曾前往天實(shí)和華注冊地北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)科創(chuàng)十四街99號1幢1601 室，但并未有人在此辦公。而在新藍(lán)置業(yè)注冊所在地北京市海淀區(qū)知春路13號，該地址同時是實(shí)德集團(tuán)在北京的辦公場所，實(shí)德工作人員告知，新藍(lán)置業(yè)目前已經(jīng)不在此辦公，不知去向。而亦莊項(xiàng)目也一直未有進(jìn)展。

　　其余地塊命運(yùn)待考

土地在實(shí)德系手中一直被當(dāng)做融資的工具，如今則擔(dān)負(fù)起償債的重任。

在與中融合作嘗試以土地抵押的方式進(jìn)行信托融資之后，2011年5月30日，天實(shí)和華又將三幅土地中的D3C2地塊，抵押給了華澳信托作為河南大河新型建材有限公司(下稱河南大河)，以履行《華澳-實(shí)德應(yīng)收賬款單-資金信托項(xiàng)目應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓暨回購合同》的擔(dān)保。但后來河南大河無力清償上述到期債務(wù)，華澳信托向上海市第一中級人民法院提起訴訟。

訴訟最終以庭外和解的方式告終，萬澤股份的公告顯示，萬澤集團(tuán)以約2.1億元的代價從華澳信托手中收購了華澳信托對河南大河等公司的相關(guān)債權(quán)，才解除了D3C2地塊的抵押。

　　亦莊地塊的命運(yùn)究竟在多大程度上反映了實(shí)德目前的真實(shí)處境?

萬澤股份的公告顯示，2012年6月，天實(shí)和華已出現(xiàn)經(jīng)營和重大債務(wù)償還風(fēng)險，天實(shí)和華以及原股東、關(guān)聯(lián)方、債權(quán)人(金融機(jī)構(gòu))均采取了相關(guān)重組措施，其中債權(quán)人之一華潤銀行聯(lián)合其他債權(quán)人華澳信托、奧地利銀行擬對天實(shí)和華進(jìn)行債務(wù)重組。

事實(shí)上，除了亦莊，資料顯示，實(shí)德系在大連、重慶等地還有多處土地。

實(shí)德系與哈爾濱人和商業(yè)合資成立的盛和集團(tuán)控股有限公司，號稱在北京、哈爾濱、大連、沈陽、重慶有土地儲備超過600萬平方米。而在重慶，實(shí)德系另一家公司重慶和生裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，曾在2010年2月8日，以3.36億取得重慶蔡家組團(tuán)N01-02/02地塊和N01-06/02地塊，并以1.12億元同時獲得商業(yè)金融用地D19-2/04地塊。

實(shí)德系手中的這些土地，未來又將面臨怎樣的命運(yùn)?