圖
由于實(shí)施了幾十年的計(jì)劃生育，2010年中國的年齡結(jié)構(gòu)呈紡錘形，勞動(dòng)力比例大，經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭不錯(cuò)，但是也導(dǎo)致內(nèi)需不足。這種結(jié)構(gòu)是不穩(wěn)定的，并且很快就要變成高度不穩(wěn)的倒三角形：勞動(dòng)力嚴(yán)重短缺、高度老年化、經(jīng)濟(jì)喪失活力。
2015年之后，中國人口拐點(diǎn)來到。
據(jù)方正證券研究所提供的一份最新研究報(bào)告顯示，2015年之后，20-64歲勞動(dòng)力開始負(fù)增長，下降速度將超過日本。
方正證券首席宏觀研究顧問蘇劍教授認(rèn)為，勞動(dòng)力是驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的引擎。日本和歐洲部分國家和地區(qū)在人口拐點(diǎn)到來前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。比如日本，在1992年人口出現(xiàn)拐點(diǎn)之后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價(jià)大幅下降。
是危言聳聽嗎？
一直以來，樓市拐點(diǎn)就像狼來了喊了很多年。對(duì)于樓市來說，只有短暫的下挫，但反彈從未失約，似乎每一次的調(diào)整都是為了下一次的瘋狂做鋪墊。然而，這一次樓市的土壤發(fā)生了根本性的變化，樓市反彈是否會(huì)失約？狼會(huì)否真要來了？
也許，樓市史上最嚴(yán)厲的大考來了。
因?yàn)檫@一次的難題不是政策，就算政策可以是史上最嚴(yán)也是能被調(diào)整的；因?yàn)檫@一次的難題不是資金，雖然缺錢很慘，但是融資的門路總會(huì)有的；因?yàn)檫@一次的難題是樓市最根本的需求，是樓市這一盆火下熊熊燃燒的柴薪。
樓市賴以十年野蠻成長的最重要土壤——人口紅利在逐漸消失。
樓市能不能破解這道難題，跨過這個(gè)危機(jī)？這一次驚天大考，沒有開發(fā)商能夠逃避。
好了，樓市君，準(zhǔn)備好了嗎，請(qǐng)答題！
樓市人口紅利
統(tǒng)計(jì)學(xué)
樓市的人口力量
樓市的結(jié)構(gòu)與人口的結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生怎樣的化學(xué)反應(yīng)？
樓價(jià)的漲跌與人口的流動(dòng)又會(huì)發(fā)生怎樣的關(guān)聯(lián)？
以下三大定律，揭示了人的變動(dòng)將會(huì)在樓市中掀起怎樣的驚濤駭浪。
三大定律
第一定律
生的少了，老得快了=房子多了、人口紅利消失了
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：
生育率難以提升，育齡婦女人數(shù)在快速減少。中國15-49歲總育齡婦女和20-29歲黃金年齡育齡婦女（2/3的孩子是該年齡群婦女生的）都在2012年開始負(fù)增長，其中前者從2011年的3.83億減少到2030年的2.93億，而后者將從2011年的1.15億減少到2035年的0.66億。
定律解讀：
未來中國人口結(jié)構(gòu)會(huì)變成非常不穩(wěn)定的倒三角。一言蔽之，生的少了，老得快了。對(duì)樓市最直接的反映是：人少了，房子多了，特別在庫存量大的城市，不僅房子不用搶了，還賣不出去。
由于人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，樓市所賴以生存的土壤——人口紅利正在逐漸消失。主流人口專家認(rèn)為，從理論上說，出現(xiàn)劉易斯拐點(diǎn)后（即勞動(dòng)力過剩向短缺的轉(zhuǎn)折點(diǎn)），人口紅利就會(huì)逐漸消失，目前中國的人口紅利開始逐漸消失，即使執(zhí)行了單獨(dú)二孩政策也無法從根本上改變這一趨勢(shì)。
一般來說，人口紅利消失會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)最明顯的指標(biāo)：
1、用工荒。勞動(dòng)力工資上漲將成為常態(tài)。
2、剛需荒。需求萎縮、房價(jià)上漲速度放緩。
從目前情況看，這兩個(gè)最為明顯的指標(biāo)都有浮頭跡象?，F(xiàn)在的確有不少城市出現(xiàn)了用工荒，勞動(dòng)力工資上漲將成為常態(tài)。
同時(shí)，由于剛需萎縮，全國房價(jià)上漲速度放緩，部分三四線城市樓價(jià)開始下跌。人少了，房多了，庫存量同步上漲。（見右上圖）
第二定律
人口拐點(diǎn)≈樓市拐點(diǎn)
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：
20-64歲勞動(dòng)力2015年之后開始出現(xiàn)負(fù)增長，下降速度將超過日本，我們稱之為人口拐點(diǎn)。
定律解讀：
如果將20-64歲定義為具備勞動(dòng)力人口的話，那么可以發(fā)現(xiàn)，2015年之后該部分人群到達(dá)峰值后發(fā)生負(fù)增長。在近幾年，你對(duì)這種人口結(jié)構(gòu)的變化可能感覺并不明顯，因?yàn)閯趧?dòng)力達(dá)到了頂峰，雖然開始走下坡路，但是勞力仍然充沛。
在人口經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象中，勞動(dòng)力是驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的引擎，令人不安的是，人口拐點(diǎn)的到來，往往與經(jīng)濟(jì)衰退發(fā)生對(duì)應(yīng)關(guān)系，也常常與樓市崩盤有著密切關(guān)聯(lián)。
在日本和歐洲部分國家和地區(qū)，20-64歲人口于1998年、2010年達(dá)到頂峰后出現(xiàn)負(fù)增長，他們都是在拐點(diǎn)前夕就出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。比如日本，在1980年前后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如日中天，城市地價(jià)不斷攀升，尤其是東京、大阪等六大城市的地價(jià)自1985年起， 每年以兩位數(shù)上升，盛行著地價(jià)不降神話。但是在1992年人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點(diǎn)之后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價(jià)大幅下降。
第三定律
人口吸納力≈城市漲價(jià)動(dòng)力
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：
在2013中國公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市中，上海以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數(shù)為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬。廣州的人口凈流入也達(dá)到了461萬，位列第五（見右表）。
定律解讀：
人口凈流入是一個(gè)城市房價(jià)漲價(jià)動(dòng)力的一個(gè)很重要條件。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，凈流入超過100萬的城市共有22個(gè)，目前中國房價(jià)最高的城市基本都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面?？梢?，人口流入與房價(jià)漲跌基本成正比。流入得越多的，往往漲得越快。沒怎么流入或者凈流出的，房價(jià)幾乎沒有上漲動(dòng)力。
一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈，這也使得大城市形成了盆地聚集效應(yīng)。雖然推動(dòng)房價(jià)上漲還有其他因素影響，但是人口指標(biāo)中的凈流入也是一項(xiàng)很重要的參考。
排名城市戶籍人口（萬） 常住人口（萬） 凈流入（萬）
國內(nèi)人口凈流入排名前十位城市
1 上海1426.93 2380.43 953.5 29622
2 北京1297.5 2069.3 771.8 37865
3 深圳299.15 1054.74 755.59 26494
4 東莞186.05 829.23 643.18 8311
5 廣州822.3 1283.89 461.59 18400
6 天津993.2 1413.15 419.95 15977
7 蘇州653.84 1054.91 401.07 11079
8 佛山377.65 726.18 348.53 8261
9 成都1173.4 1417.78 244.38 9047
10 廈門193.6 398.3 204.7 21869
廣州樣本
廣州樓市：站在人口力量的高地上
北京、上海、深圳、廣州是人口凈流入名列第一梯隊(duì)的城市，未來仍然具有人口紅利的空間，可謂是站在人口力量的高地上，風(fēng)光仍然獨(dú)好。正是如此，廣州樓市的人口危機(jī)會(huì)被暫時(shí)掩蓋，也會(huì)被推后發(fā)生。
四成房子給外地人購走
盡管近年來逃離北上廣的聲音不絕于耳，但數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州的人口依舊呈正向流入的趨勢(shì)。其中，遷徙人口位居首位的省份為廣東，說明廣東依然是對(duì)務(wù)工人員最有吸引力的地區(qū)。而廣州作為廣東的省會(huì)城市，對(duì)于外地人口的吸引力無疑是最大的。
根據(jù)來自中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，目前廣州四成的房子是被外地人購走的，而在限購令執(zhí)行以來，外地人購房的數(shù)據(jù)雖然有所下調(diào)，但是仍保持在三成以上?？梢娡獾厝速彿渴菑V州樓市有效增長的市場需求。
而在外地人購房的年齡分布中，30-39歲的買家占44%，他們不僅購房多，而且還是剛需。其中，首次置業(yè)在廣州安家立命的需求是比較突出的。
每年30萬大學(xué)生留在廣州
從廣州市人社局公布的數(shù)據(jù)可見，2009年至2013年廣州市共接收近19萬名非廣州生源大學(xué)生入戶，廣州接收大學(xué)生入戶呈逐年遞增趨勢(shì)，五年漲幅達(dá)到六成。
中國南方人才市場主任王世華告訴記者，外地生源來廣州就業(yè)的人數(shù)這幾年都穩(wěn)定在20多萬，加上5萬多廣州本地生源，南方人才市場每年接納在廣州就業(yè)的畢業(yè)生都穩(wěn)定在26萬-30萬人之間。王世華認(rèn)為，這幾年來，廣州對(duì)畢業(yè)生的吸引力并沒有下降。
每年30萬左右的留穗大學(xué)生，無論是租房還是購房，都是房地產(chǎn)市場主要的剛需客源。據(jù)介紹，現(xiàn)在雖然沒有大學(xué)生購房比例的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但一般來說，留在廣州如果超過四年，這些大學(xué)生便陸續(xù)有購房需求，而畢業(yè)八年左右就會(huì)出現(xiàn)購房高峰。購房后，很多大學(xué)生會(huì)從集體戶口遷出，變成個(gè)人戶口。王世華說。而房子對(duì)他們來說是成為新廣州人的必經(jīng)之路。
剛需高峰期或已過去
雖然以上數(shù)據(jù)表明，廣州仍有超強(qiáng)的人口吸納力，廣州樓市仍有豐富的新增需求。然而這并不意味廣州樓市在人口危機(jī)面前，可以獨(dú)善其身、高枕無憂。
和全國很多地方的樓市一樣，廣州樓市同樣會(huì)在未來面臨人口結(jié)構(gòu)危機(jī)，比如剛需下滑，庫存上升。只不過比部分二三線城市推后而已。
廣州和國內(nèi)很多城市一樣，樓市的剛需高峰已經(jīng)過去。
這是和全國人口的年齡結(jié)構(gòu)相一致的。上世紀(jì)60-70年代是國內(nèi)一個(gè)人口生育高峰，當(dāng)60后、70后進(jìn)入勞動(dòng)力市場時(shí)，對(duì)住房就構(gòu)成了巨大的剛需，此后又變成了巨大的改善需求，這對(duì)應(yīng)的就是2000年以來長達(dá)十年的購房高潮。
目前，國內(nèi)很多城市都一樣——隨著60后逐漸進(jìn)入老年， 80后、90后人口急劇減少，剛需以及此后的改善型需求也隨之急劇減少。實(shí)際上，很多地方的90后進(jìn)入勞動(dòng)力市場時(shí)，父輩、祖輩可能已經(jīng)給他們留下了足夠的住房，住房需求減少已毫無疑問。
一位不愿意透露姓名的本土開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，根據(jù)他們內(nèi)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州本土90后的年輕人，在最近幾年的購房比例是下調(diào)的。因?yàn)楸镜氐哪贻p人，很多已經(jīng)有足夠的房產(chǎn)，又或者是父母早就為他們留了房子。
- 更多相關(guān)內(nèi)容
- 中國人口拐點(diǎn)：樓市面臨“最嚴(yán)”...
數(shù)字化要一盤棋更要各自為戰(zhàn)
分享到微信 ×
打開微信，點(diǎn)擊底部的“發(fā)現(xiàn)”，
使用“掃一掃”即可將網(wǎng)頁分享至朋友圈。