在城市化規(guī)?？傮w穩(wěn)定的背景下，中國(guó)城市化的質(zhì)量問題日益突出，已經(jīng)成為影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。而提升城市化的質(zhì)量與水平，也已成為我國(guó)十二五時(shí)期重要的國(guó)家戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化質(zhì)量的提升是相互聯(lián)系、不可分割的。城市房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展為城市化質(zhì)量的提供了持之不竭的動(dòng)力，而城市化質(zhì)量的提升也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境和條件。城市化質(zhì)量的核心要求是人口、產(chǎn)業(yè)、空間、社會(huì)的和諧統(tǒng)一，與之相適應(yīng)，在質(zhì)量導(dǎo)向的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)領(lǐng)域也將出現(xiàn)新的發(fā)展趨勢(shì)，體現(xiàn)出民生化、綠色化、區(qū)域化和多元化的發(fā)展特征。
一、民生化
我國(guó)城市化發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了從規(guī)模向質(zhì)量轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。這一時(shí)期，大規(guī)模轉(zhuǎn)移人口的住房需求不斷增加，而隨著城市居民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)特別是改善型需求同樣表現(xiàn)出非常明顯的同步提升。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，城市化的大勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又快又好的發(fā)展方向沒有發(fā)生根本變化，城市化對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)而旺盛的市場(chǎng)需求仍然會(huì)長(zhǎng)期存在。但是，由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的階段轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整，這一時(shí)期的住房問題已經(jīng)不再是一個(gè)單純的市場(chǎng)問題，伴隨著城市化進(jìn)程的不斷加速，大量城市人口的住房問題已經(jīng)不能通過完全市場(chǎng)化的辦法來解決。在新的歷史階段，從國(guó)家戰(zhàn)略的角度出發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)已經(jīng)具有更多的民生特色，其主要任務(wù)是通過影響供給和需求，一方面通過加大保障性住房供給，擴(kuò)大保障覆蓋范圍：一方面抑制投機(jī)性購(gòu)房，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，解決普通民眾的住房問題，最終實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。在這一大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也需積極調(diào)整思路，凸顯民生主題，積極履行社會(huì)責(zé)任，體現(xiàn)行業(yè)道德和操守，杜絕唯利是圖、不擇手段的行為方式，自覺維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，積極投身保障房開發(fā)建設(shè)，緩解城市居民居住壓力，努力提供優(yōu)美的城市景觀，創(chuàng)造美好的生活環(huán)境，改善人民的生活品質(zhì)，以自身產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。
二、綠色化
綠色發(fā)展是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的潮流，實(shí)現(xiàn)綠色發(fā)展也是城市化質(zhì)量提升的內(nèi)在要求。隨著氣候變化和資源環(huán)境壓力的不斷增大，外延增長(zhǎng)式的城市化發(fā)展方式已經(jīng)難以適應(yīng)新形勢(shì)下的發(fā)展要求，也就決定了未來中國(guó)城市化將不可能再走傳統(tǒng)的高耗能、高污染、粗放式的道路。目前，在城市化發(fā)展進(jìn)程中，低碳與綠色正在成為中國(guó)城市發(fā)展的熱點(diǎn)，綠色交通、綠色能源、綠色建筑、綠色生產(chǎn)、綠色消費(fèi)等已經(jīng)成為許多城市發(fā)展的主題，低碳城市、生態(tài)城市、綠色城市等城市發(fā)展模式也已經(jīng)在全國(guó)各地普遍出現(xiàn)，城市綠色發(fā)展將成為一種趨勢(shì)。適應(yīng)城市綠色發(fā)展需要，房地產(chǎn)綠色化趨勢(shì)也將更加明顯，資源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)導(dǎo)向的綠色房地產(chǎn)將成為主流。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中會(huì)更多地增加綠色元素，在設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、維護(hù)等各方面突出強(qiáng)調(diào)綠色理念，大力發(fā)展綠色建筑、智能建筑，最大限度地節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供安全、適用、節(jié)能、環(huán)保、美觀的產(chǎn)品和健康、適用和高效的工作和居住空間，營(yíng)造與自然和諧共生的城市環(huán)境。
三、區(qū)域化
城市化發(fā)展質(zhì)量和水平具有顯著的區(qū)域差異性。房地產(chǎn)發(fā)展同樣也需要重視這種差異性，針對(duì)不同發(fā)展水平區(qū)域需要提供不同的產(chǎn)品和服務(wù)。目前，中國(guó)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，區(qū)域城市化水平總體較高，整體發(fā)展較為平穩(wěn)。同時(shí)，受國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的影響，西部地區(qū)城市發(fā)展也極其迅速，西部城市化發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢(shì)將逐漸凸顯。為進(jìn)一步縮小地區(qū)發(fā)展差距，在今后的一段時(shí)間，國(guó)家將會(huì)延續(xù)空間均衡發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)西部地區(qū)、沿邊地區(qū)、民族地區(qū)等重點(diǎn)地區(qū)給予更多的政策支持。相應(yīng)地，上述地區(qū)的城市，尤其是區(qū)域中心城市會(huì)有一個(gè)跨越式的發(fā)展，無論是在城市規(guī)模還是結(jié)構(gòu)上都會(huì)有較大幅度提升，城市的帶動(dòng)和輻射作用也會(huì)顯著增強(qiáng)，城市化速度將持續(xù)加快。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)不同地區(qū)城市化發(fā)展水平設(shè)計(jì)發(fā)展重點(diǎn)，有針對(duì)性地選擇和安排房地產(chǎn)發(fā)展模式，更多地關(guān)注西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展需求，積極參與西部地區(qū)城市化進(jìn)程。同時(shí)，區(qū)域之間的人口與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于資源要素集聚程度不同和公共服務(wù)非均等化影響，人口從小城市向大城市轉(zhuǎn)移的梯度特征依然明顯。另一方面，隨著勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸從東部轉(zhuǎn)移到中西部，以及大城市生活壓力的增加和中小城市條件的改善，由大到小的人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也日益增多。這也需要房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)區(qū)域人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要，在提升大城市房地產(chǎn)發(fā)展品質(zhì)的同時(shí)，特別注重中小城市房地產(chǎn)發(fā)展的需要，因地制宜地促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)質(zhì)量的提升。
四、多元化
城市化不僅是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是一種社會(huì)現(xiàn)象，具有豐富的社會(huì)內(nèi)涵，是促進(jìn)社會(huì)繁榮穩(wěn)定的必由之路。中國(guó)城市化集中體現(xiàn)為人的城市化，既表現(xiàn)為數(shù)以億計(jì)人口數(shù)量的增加，也承載了人們?cè)诔鞘猩?、成長(zhǎng)、不斷追求城市生活品質(zhì)、謀求更高更好發(fā)展的夢(mèng)想與追求。從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品不僅僅是一個(gè)生存空間和單純個(gè)人或家庭的載體，而是一種發(fā)展和享受資料，是居住者運(yùn)用和發(fā)展智力，體現(xiàn)自己社會(huì)價(jià)值和進(jìn)行學(xué)習(xí)、研究、娛樂以及社交等活動(dòng)的重要場(chǎng)所。就房地產(chǎn)發(fā)展而言，不同城市特色不同，不同城市社會(huì)階層要求不同，特別需要尊重城市特色和社會(huì)不同階層的個(gè)性需求，豐富房地產(chǎn)的社會(huì)文化內(nèi)涵，圍繞不同城市核心價(jià)值和品牌提供產(chǎn)品，圍繞不同社會(huì)階層的核心需求提供產(chǎn)品和服務(wù)。同時(shí)，從現(xiàn)實(shí)情況看，地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏發(fā)展是本世紀(jì)以來中國(guó)城市化發(fā)展過程中的顯著特征之一，這一特征凸顯了權(quán)力和資本的力量，推動(dòng)了城市化快速發(fā)展，同時(shí)也弱化了城市化發(fā)展的公共價(jià)值導(dǎo)向，帶來了一次漫長(zhǎng)而艱難的利益格局調(diào)整過程。在一些地方，依賴政府與開發(fā)商形成明確的或默許的利益捆綁所推動(dòng)的城市化往往違背公眾意愿，侵害公眾利益，極大影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。這也迫切要求房地產(chǎn)業(yè)在提供產(chǎn)品和服務(wù)過程中特別尊重與重視社會(huì)不同階層和利益群體的表達(dá)意愿和參與公共事務(wù)的權(quán)利，積極主動(dòng)地吸收和反映社會(huì)各界訴求，通過參與多元、包容的社會(huì)環(huán)境建設(shè)提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)開發(fā)與社會(huì)建設(shè)的和諧統(tǒng)一。
轉(zhuǎn)型的最終目的 -提質(zhì)降本增效
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