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面對(duì)去年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)也難獨(dú)善其身，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售各項(xiàng)指標(biāo)走勢(shì)持續(xù)低迷，市場(chǎng)觀望氣氛比較濃厚。

然而，作為江西省GDP總量排名靠后的地級(jí)市景德鎮(zhèn)，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)在銷售面積與成交價(jià)格方面相比上年均有所增長(zhǎng)。2014年景德鎮(zhèn)城區(qū)商品房銷售102.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.75%。其中住宅95.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.85%;二手房交易登記面積30.4萬(wàn)平方米，同比減少21.4%。另外，2014年景德鎮(zhèn)城區(qū)期房成交均價(jià)在4100元—4200元/平方米之間，比上年均價(jià)略有增長(zhǎng)。

記者走訪景德鎮(zhèn)主城區(qū)多個(gè)樓盤，均價(jià)在3800元-4200元/平方米之間樓盤占多數(shù)。而臨近春節(jié)，各大樓盤也加大了促銷力度。以位于通站南路與景德大道交口東側(cè)新盤古鎮(zhèn)·公元為例，原本實(shí)行“一次性付款享9.4折，按揭享9.6折”購(gòu)房活動(dòng)升級(jí)為“一次性付款享9.2折，按揭享9.4折，現(xiàn)金減1萬(wàn)元”。

即使去年景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)略有增長(zhǎng)，但相比江西其它地級(jí)市房?jī)r(jià)還是處于偏低水平，近年來(lái)漲幅也很有限。一位接近景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃局人士向記者透露，景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于低位，原因主要還是2003年市政府采取了一項(xiàng)惠民工程，以拆遷安置房形式建設(shè)了30余萬(wàn)平方米梨樹(shù)園社區(qū)，小區(qū)先后安置了近5000戶人。

根據(jù)江西省統(tǒng)計(jì)局2013年數(shù)據(jù)，景德鎮(zhèn)當(dāng)年主城區(qū)珠山區(qū)人口也僅為32.58萬(wàn)人。據(jù)上述人士透露，當(dāng)年首批入駐梨樹(shù)園社區(qū)的居民購(gòu)買價(jià)格在600元—800元/平方米之間。較低的價(jià)格、較大的社區(qū)直接導(dǎo)致后續(xù)開(kāi)發(fā)的樓盤難以高價(jià)格入市。

新樓盤年底忙促銷

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，2014年，景德鎮(zhèn)樓市銷售面積達(dá)到96.18萬(wàn)平方米，而新開(kāi)工和新竣工面積都在70萬(wàn)平方米左右。這組數(shù)據(jù)表明，一定程度上，景德鎮(zhèn)樓市存量房得到了有效的去化，減輕了樓市的風(fēng)險(xiǎn)壓力。不少樓盤放緩了工程進(jìn)度，而是加大了市場(chǎng)的互動(dòng)力度，拓展了新的營(yíng)銷模式，擴(kuò)大品牌影響力。

比如位于景德鎮(zhèn)最大的濕地生態(tài)公園三賢湖畔的天湖一號(hào)愛(ài)麗絲花園春節(jié)期間最高優(yōu)惠400元/平方米;位于通站南路與景德大道交口東側(cè)新盤古鎮(zhèn)·公元春節(jié)期間，120平方米以上戶型享“一次性付款享9.2折，按揭享9.4折，現(xiàn)金減1萬(wàn)元”，120平方米以下享“一次性付款享9.2折，按揭享9.4折，現(xiàn)金減8000元”。

古鎮(zhèn)·公元銷售人員告訴記者，該樓盤去年7月份開(kāi)始對(duì)外出售期房，最大優(yōu)勢(shì)是比相鄰樓盤普遍便宜300元—400元左右，“2013年11月份開(kāi)盤銷售的相鄰樓盤凱旋城現(xiàn)在賣到了4200元—4300元之間”。

一位熟悉江西省房產(chǎn)市場(chǎng)人士告訴記者，目前南昌市區(qū)樓盤均價(jià)在1.3萬(wàn)元，而景德鎮(zhèn)相鄰的九江市城區(qū)樓盤均價(jià)也達(dá)到7000多元，景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)不但低于這些城市，而且還僅比下轄的浮梁縣均價(jià)高800元左右。

景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)低潛力大

2012年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平是52.6%，江西的城鎮(zhèn)化率則為47.5%，與全國(guó)相比還有5.1%的差距。按照江西省政府提出的目標(biāo)，到“十二五”末，上饒市、吉安市、新余市、萍鄉(xiāng)市、景德鎮(zhèn)市、撫州市、宜春市等7個(gè)設(shè)區(qū)市城區(qū)常住人口超過(guò)50萬(wàn)，進(jìn)入大城市行列。2013年，景德鎮(zhèn)主城區(qū)珠山區(qū)人口也僅為32.58萬(wàn)人，景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)潛力不可小覷。

也正是看到景德鎮(zhèn)房?jī)r(jià)仍有潛力可挖掘，繼恒大集團(tuán)在景德鎮(zhèn)開(kāi)建高檔樓盤恒大名都之后，綠地集團(tuán)2014年6月份在景德鎮(zhèn)啟動(dòng)綠地國(guó)際陶瓷文化旅游城(以下簡(jiǎn)稱綠地城)項(xiàng)目。綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁孫志文認(rèn)為，對(duì)景德鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)本身就很客觀，一般在2500元—4500元/平方米的水平，不像很多城市房?jī)r(jià)存在泡沫。

據(jù)綠地城銷售人員告訴記者，正在建設(shè)的屬于高檔樓盤，位于接近市區(qū)的昌南大道，7層的低密度洋房均價(jià)在6200元，購(gòu)買一層156平方米贈(zèng)送20平方米庭院、二層贈(zèng)送20平方米左右露臺(tái);而購(gòu)買普通商品房則均價(jià)在4800元左右，贈(zèng)送一定面積。

除此之外，景德鎮(zhèn)市還有四季春暉、昌南逸墅、寶旺伴山洋房等高檔樓盤，不少為連排別墅。

二手房“有價(jià)無(wú)市”

相比相對(duì)熱鬧的新房銷售，去年景德鎮(zhèn)二手房銷售顯得有點(diǎn)慘淡，二手房交易登記3750套，同比減少14.3%。甚至部分早期房產(chǎn)投資客大呼“虧大了”。

目前在深圳工作的魏先生告訴記者，他在2009年購(gòu)買了景德鎮(zhèn)主城區(qū)戴家弄的怡翠園一套位于5層135.18平方米3室2廳1衛(wèi)戶型，當(dāng)年購(gòu)買價(jià)4000元/平方米，2014年7月份開(kāi)始以58萬(wàn)元價(jià)格對(duì)外出售，半年過(guò)去無(wú)人問(wèn)津;2015年1月份，考慮到房?jī)r(jià)上漲因素，他決定仍提高2萬(wàn)元以60萬(wàn)元對(duì)外報(bào)價(jià)，均價(jià)也僅為4438元。

如果按照4438元價(jià)格成交，魏先生購(gòu)買房屋5年后，還不包括繳納稅費(fèi)僅賺取59208.84元，回報(bào)率也就10%左右。即使如此，魏先生也未能如愿售出房屋。

景德鎮(zhèn)房管局一名工作人員告訴記者，目前景德鎮(zhèn)二手房完全處于“有價(jià)無(wú)市”狀態(tài)，支撐新盤銷售的無(wú)非也就是讓利促銷。

實(shí)際上，面對(duì)江西省內(nèi)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，去年11月份江西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳專門印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，制定了18條舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。其中提到，在本省范圍內(nèi)購(gòu)買住房時(shí)，不限定購(gòu)買套數(shù)，不需要提供家庭住房情況查詢結(jié)果，不需要提供一定年限內(nèi)納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。