近日，石家莊市人民政府辦公廳發(fā)布了《石家莊市商業(yè)服務(wù)業(yè)用房去庫存和發(fā)展房屋租賃市場細(xì)則》，該細(xì)則指出部分商業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為住宅用地，同時，購買商業(yè)辦公用房的購房人子女，可安排入學(xué)。這些規(guī)定的出臺，對于石家莊商業(yè)地產(chǎn)去庫存來說，是非常大的利好。
據(jù)悉，7月28日，石家莊市政府發(fā)布了《石家莊市人民政府關(guān)于印發(fā)石家莊市推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案的通知》，提出重點消化商品辦公用房庫存;12月20日，公開發(fā)布《石家莊市商業(yè)服務(wù)業(yè)用房去庫存和發(fā)展房屋租賃市場細(xì)則》的通知，部分用地可商轉(zhuǎn)住。
接連出臺的政策，直指石家莊居高不下的商業(yè)地產(chǎn)庫存。
石家莊商業(yè)地產(chǎn)“入冬”
根據(jù)燕趙都市報房地產(chǎn)傳媒中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年石家莊市區(qū)(市內(nèi)五區(qū)、開發(fā)區(qū))共有商業(yè)地產(chǎn)項目376個，其中在售、待售項目85個，可售面積約為1932.6萬平方米。而石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示2013年市區(qū)商業(yè)用房上市面積178.2萬平方米，成交面積34.0萬平方米，供求比達(dá)到近5：1，已出現(xiàn)供需失衡的情況。
“受電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)銷售遇冷，2009—2015年全市批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)地產(chǎn)1018萬平方米，但實際成交只有297.7萬平方米，只占總量的29%，嚴(yán)重積壓”。在接受石家莊某媒體采訪時，河北省不動產(chǎn)商會常務(wù)副會長、石家莊房地產(chǎn)協(xié)會黨支部書記李水源也給出了一個“不樂觀”的數(shù)據(jù)。
“如果住宅的去庫存是一場殲滅戰(zhàn)，那商業(yè)的去庫存就是一場持久戰(zhàn)，目前項目主要是采取‘以價換量‘的策略。”對此，石家莊某商業(yè)項目負(fù)責(zé)人這樣解釋到。
石家莊商業(yè)地產(chǎn) 高庫存的“由來”
石家莊作為河北省省會，城市版圖不斷擴大。有專家指出：“石家莊還將加速地成長下去，然而成長的煩惱也隨之出現(xiàn)，高速城鎮(zhèn)化背后的質(zhì)量問題、太過依賴樓宇經(jīng)濟帶來的商業(yè)地產(chǎn)高庫存等”。
商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展讓其面臨著銷售緩慢、庫存量高、同質(zhì)化嚴(yán)重、空置率低等諸多問題。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在各大網(wǎng)站平臺的房源顯示和成交情況來看，近幾年，石家莊市區(qū)部分區(qū)域已經(jīng)凸顯了“商業(yè)地產(chǎn)過剩”的現(xiàn)象。
據(jù)燕趙都市報房地產(chǎn)傳媒中心統(tǒng)計，石家莊市內(nèi)四區(qū)，橋西區(qū)商業(yè)項目最多，達(dá)到了94個(目前可銷售項目僅有16個)，而大多數(shù)項目位于中山路旁邊或距離中山路不遠(yuǎn)的位置。據(jù)走訪發(fā)現(xiàn)，石家莊中山路從東向西，集結(jié)著北國先天下、北國商場、勒泰中心、在建的恒潤時代廣場、樂匯城、在售的城市中堅、在建綠地中山公館、蘇寧生活廣場、東方購物中心、在建的華潤萬象城、新百購物廣場等十余家商業(yè)項目。
據(jù)石家莊一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士講到：“在同一片區(qū)域或其周邊拿地并建設(shè)成了高端寫字樓，并最終導(dǎo)致同時間拿地、同時間開盤、同時間賣不動。”就目前市場銷售而言，開發(fā)商普遍采取以價換量，導(dǎo)致與住宅價格“倒掛”，平均每平方米售價低于住宅一兩千元。
加速商業(yè)地產(chǎn)去庫存 政府和開發(fā)商一起“突圍”
“對于調(diào)查數(shù)據(jù)明確商業(yè)服務(wù)業(yè)用房庫存較大、消化周期較長的區(qū)域，允許商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地調(diào)整為居住或其他用地性質(zhì);購買商業(yè)辦公用房并合法穩(wěn)定居住的購房人子女，由所購商業(yè)辦公用房所屬縣(市)、區(qū)教育行政部門調(diào)劑安排入學(xué)”。
2016年12月23日，石家莊市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《石家莊市商業(yè)服務(wù)業(yè)用房去庫存和發(fā)展房屋租賃市場細(xì)則》，以上為文件的主要內(nèi)容。轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)、子女入學(xué)等政策，將直接利好公寓等產(chǎn)品的去化。“辦公用房價格低于住宅價格，公寓等產(chǎn)品面積小，總價低，如果能夠解決入學(xué)、居住用水用電等問題，會有一部分購房者轉(zhuǎn)向購買商業(yè)住宅”。業(yè)內(nèi)人士分析道。
在石家莊市政府加速商業(yè)地產(chǎn)去庫存的同時，石家莊商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也開始紛紛謀求“出路”。“當(dāng)下石家莊的商業(yè)模式，老舊的商街已經(jīng)過時了。傳統(tǒng)的商場也不再具特色。真正的特色商業(yè)，應(yīng)為體驗商業(yè)、主題商業(yè)。石家莊需要新型的區(qū)域型商圈及商業(yè)地產(chǎn)項目。”在10月份的一次采訪中，石家莊麥樂兒童文化廣場總經(jīng)理蘇風(fēng)彥曾向燕趙都市報記者這樣表示到。
對于目前石家莊商業(yè)地產(chǎn)所面臨的問題，一位業(yè)內(nèi)人士一針見血的指出：“目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問題既來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項目供應(yīng)量過大等，也有電商沖擊、經(jīng)濟下行、資金壓力等外部因素，如果要加快商業(yè)地產(chǎn)去庫存，還需要政府政策性支持和開發(fā)商營銷策略的創(chuàng)新”。
數(shù)字化要一盤棋更要各自為戰(zhàn)
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