事實(shí)上，這一針對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)比例的硬性規(guī)定，出臺(tái)后不久便在不少城市中被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方相關(guān)部門(mén)合力規(guī)避。從執(zhí)行的名存實(shí)亡到多地公開(kāi)取消，90/70政策的退出正折射著近年來(lái)樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及去行政化調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變。
名存實(shí)亡的90/70政策
90/70政策，是指2006年為調(diào)控樓市過(guò)快上漲，政府出臺(tái)國(guó)六條調(diào)控樓市，其中就新建住房結(jié)構(gòu)比例作出的規(guī)定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
但這一以降低購(gòu)房總價(jià)、支持剛需購(gòu)房為初衷的政策，并未得到徹底落實(shí)。多位房地產(chǎn)人士向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道透露，其實(shí)90/70政策在很多地方早已形同虛設(shè)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不愿意執(zhí)行這一不符合市場(chǎng)規(guī)律的政策，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，因?yàn)閺氐讏?zhí)行很可能會(huì)面臨沒(méi)有市場(chǎng)、較少利潤(rùn)的局面。于是，開(kāi)發(fā)商會(huì)有很多變通的方法去肢解政策。
開(kāi)發(fā)商對(duì)70/90政策的變相篡改，催生了一批一房N證的新建商品房，即一套房子兩個(gè)或多個(gè)產(chǎn)權(quán)證。據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，在限購(gòu)政策出臺(tái)之前，很多二三線城市中，類似兩套60平米組合成一套120平米的房子的現(xiàn)象比較普遍，一線城市則相對(duì)較少。
比較極端的例子是，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)2007年報(bào)道，溫州一別墅樓盤(pán)為保證在70/90政策下通過(guò)審批，將一套600多平米的別墅分割成8套，用連廊、花架、車(chē)庫(kù)等進(jìn)行連接。
業(yè)內(nèi)人士分析，開(kāi)發(fā)商一房多證有一定政策風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)這樣的房子也會(huì)為貸款、轉(zhuǎn)讓帶來(lái)不少麻煩，買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中也多存在隱瞞、欺騙等諸多問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商此類規(guī)避方法在限購(gòu)政策出臺(tái)前較常見(jiàn)，限購(gòu)后90/70政策基本也不執(zhí)行了。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商喊的多，落實(shí)的少，監(jiān)管部門(mén)也是睜一只眼閉一只眼。 牛鳳瑞說(shuō)，政策出臺(tái)以來(lái)多數(shù)地方政府彈性化執(zhí)行，這對(duì)上是違反政策，但對(duì)下卻符合實(shí)際。
公開(kāi)取消90/70呼聲漸起
自2014年以來(lái)，業(yè)內(nèi)對(duì)于90/70政策取消的呼聲日益增多，一些地方已公開(kāi)出臺(tái)新政修正或取消這一先前已被變相規(guī)避、名存實(shí)亡的調(diào)控政策。
2014年2月，南京出臺(tái)住宅用地90/ 50政策，明確規(guī)定在商品房用地出讓時(shí)，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。
杭州也在去年7月對(duì)這一政策進(jìn)行了口頭調(diào)整。據(jù)杭州市國(guó)土資源局相關(guān)部門(mén)人士介紹，從去年7月份開(kāi)始，杭州新掛牌的土地不再對(duì)產(chǎn)品戶型的套型建筑面積進(jìn)行限定。
更為大膽直接的是天津。去年10月17日，天津在明確取消房地產(chǎn)限購(gòu)的同時(shí)，宣布調(diào)整90平方米以下戶型占70%以上等限制性規(guī)定，至此天津90/70政策公開(kāi)取消。
日前，四川省宣布對(duì)地方政府住房消費(fèi)政策進(jìn)行集中清理，全面取消包括限購(gòu)、限價(jià)、90/70等在內(nèi)的行政干預(yù)政策，并表示鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)區(qū)域城市功能定位和市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)適銷對(duì)路的產(chǎn)品。
明確取消‘90/70’政策，是政府的一種勇氣。在牛鳳瑞看來(lái)，過(guò)去有很多房地產(chǎn)政策在發(fā)現(xiàn)不符合實(shí)際的情況下，既不執(zhí)行也不廢除，這并不利于市場(chǎng)的平穩(wěn)規(guī)范運(yùn)行。
市場(chǎng)變化90/70是廢是留？
盡管近幾年來(lái)在地方執(zhí)行中往往陽(yáng)奉陰違，2006年發(fā)布的90/70政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的改變?nèi)云鸬搅瞬恍〉淖饔茫瑒傂栊粜头吭磾?shù)量在樓市存量中整體攀升。
以北京為例，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，自2007年開(kāi)始，北京商品住宅供應(yīng)中90平米以下產(chǎn)品已占到了市場(chǎng)總供量的50%，如果再加上歷年供應(yīng)的保障房，足以超過(guò)當(dāng)年住宅總供應(yīng)的70%。而一些二三線城市，在2014年甚至出現(xiàn)了較高比例的小戶型房源積壓。
如果說(shuō)之前90/70政策的名存實(shí)亡更多源于開(kāi)發(fā)商自身的逐利，那么如今多地公開(kāi)取消該政策，則是基于近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)需求改變，‘90/70’政策已失去了繼續(xù)存在的必要性。在郭毅看來(lái)，2013、2014年一些二三線城市產(chǎn)業(yè)萎靡、人口紅利喪失，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)以中產(chǎn)階層的改善型消費(fèi)為主，中小戶型房源需求已大幅下滑。‘90/70’成為了制約二三線城市樓市供需結(jié)構(gòu)合理化的不合理政策。
而從今年房地產(chǎn)去行政化調(diào)控思路來(lái)看，無(wú)論是限購(gòu)的取消，還是限貸的放寬，均在一定程度上刺激著改善性住房需求的釋放。居民有居住條件改善的需求，這是歷史的大趨勢(shì)。牛鳳瑞說(shuō)。
至于90/70政策的退出方式，郭毅認(rèn)為，在分類調(diào)控的大方向下，應(yīng)各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r或不調(diào)、或微調(diào)、或取消。在二三線城市應(yīng)加以調(diào)整，而在外來(lái)人口基數(shù)較大的一線城市，在供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力較強(qiáng)背景下，90/70政策應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。
數(shù)字化要一盤(pán)棋更要各自為戰(zhàn)
分享到微信 ×
打開(kāi)微信，點(diǎn)擊底部的“發(fā)現(xiàn)”，
使用“掃一掃”即可將網(wǎng)頁(yè)分享至朋友圈。