繼浙江的高利貸危機(jī)之后，下一個(gè)引爆的炸彈，會(huì)是地產(chǎn)私募基金嗎?
4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，由于樓市調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，與上月相比，全國(guó)70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有48個(gè)，持平的城市有22個(gè)。與去年12月份相比，1月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了2個(gè)。
在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈持續(xù)惡化，在IPO、發(fā)債、外資等融資通道對(duì)房企繼續(xù)關(guān)閉情況下，地產(chǎn)私募成為房企籌集資金的唯一通道。據(jù)住建部政策研究中心今年早些時(shí)候發(fā)布的研究報(bào)告顯示，人民幣房地產(chǎn)私募基金總規(guī)模已達(dá)千億，較2010年增長(zhǎng)了1倍。
而最大的危機(jī)在于，這些以債權(quán)形式投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)私募，實(shí)際上成了變相高利貸，對(duì)大多數(shù)投資人來說，其風(fēng)險(xiǎn)處于不可控狀態(tài)。
目前大概只有5%的房地產(chǎn)私募是規(guī)范的，其他都是‘高利貸’，一位地產(chǎn)私募資深人士告訴本報(bào)記者，在地產(chǎn)創(chuàng)新融資外衣下，在高達(dá)25%的預(yù)期收益率承諾背后，是正在燃燒的危機(jī)導(dǎo)火索。隨著各地中小開發(fā)商破產(chǎn)、跑路的消息不斷傳來，私募的風(fēng)險(xiǎn)正浮出水面。
高利貸角色
沈明(化名)的開發(fā)公司在2009年中以8億元拍得一幅土地。自有資金4億，私募借了4億。受樓市調(diào)控影響，至今該地塊未動(dòng)一鍬，而私募計(jì)劃于2012年2月到期。
無奈之下，沈明以6億元將土地轉(zhuǎn)讓。私募拿回4億元本金及約1億元利息;沈明僅拿回1億，損失3億。
回想起2009年樓市的瘋狂，沈明很后悔當(dāng)時(shí)與私募的約定，30%的年息拖垮了他。
沈明的境遇并非個(gè)案。長(zhǎng)沙一大型開發(fā)商人士告訴記者，本地開發(fā)商很多都借了高利貸。而這種高利貸的形式，往往以地產(chǎn)私募的名義出現(xiàn)。在二三線城市，一些中小開發(fā)商發(fā)起的私募基金，主要是為自己的項(xiàng)目提供過橋貸款。
市場(chǎng)上叫房地產(chǎn)私募的，本質(zhì)上95%都是融資顧問公司， 金地集團(tuán)(6.32,-0.01,-0.16%)穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤對(duì)記者說，有人去借錢，有人想往外借，高利貸有生存空間。金地原來只做股權(quán)投資，后來發(fā)現(xiàn)，投資者有這種需求，被投資方也有，他們不需要分股份，所以也做了一部分債權(quán)投資。這種債類的業(yè)務(wù)只要有10%的收益率，很多人都愿意做。
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，2010-2011年間興起的所謂房地產(chǎn)私募，是由商業(yè)銀行的私人銀行和理財(cái)部門的客戶作為L(zhǎng)P(有限合伙人)進(jìn)行債權(quán)投資，大多按照事先約定的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。
住建部政策研究中心今年年初的一份研究報(bào)告也指出，多數(shù)私募對(duì)房企或項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)形式的投資，獲取股權(quán)收益，但實(shí)際上僅承擔(dān)了債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。整體上看，多數(shù)基金認(rèn)為目前的貨幣環(huán)境和政策環(huán)境適合做債權(quán)投資，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、回報(bào)率較高。
前述私募人士透露，這些房地產(chǎn)私募中，大部分實(shí)際是以過橋貸款為主營(yíng)業(yè)務(wù)。
所謂過橋貸款，是指一般情況下，私募以股權(quán)形式介入項(xiàng)目的部分環(huán)節(jié)，如拿地、開發(fā)或是銷售。當(dāng)項(xiàng)目獲得銀行貸款，或是進(jìn)入前期銷售后，開發(fā)商即以約定價(jià)格回購(gòu)股份。在這類案例中，所謂的股權(quán)投資實(shí)際上扮演了高利貸的角色。前述地產(chǎn)私募人士解釋說。
40%預(yù)期收益率背后
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，從過去三年的情況看，地產(chǎn)私募給投資人的預(yù)期收益率一般都達(dá)到15%-25%，更高的有30%以上。
我見過最高的超過40%，北京中倫律師事務(wù)所律師喬文駿告訴本報(bào)記者，過去兩年，大多數(shù)但凡有點(diǎn)門路的房企，都是寧愿高成本融資，也不愿輕易降價(jià)。
此外，較為普遍的形式是，地產(chǎn)私募以股權(quán)或者土地作抵押，與項(xiàng)目方簽訂對(duì)賭協(xié)議，達(dá)不到25%的預(yù)期收益率，就把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者或者其他懲罰性措施。
多數(shù)情況下，這是在欺騙投資者。在吳濤看來，一旦在項(xiàng)目運(yùn)作過程中出現(xiàn)問題，達(dá)不到的預(yù)期收益率，大多數(shù)私募并不及時(shí)和投資人溝通、商議，也不告知投資人所發(fā)生的一切。
前述地產(chǎn)私募人士介紹說，目前比較普遍的是，很多私募就是把錢給開發(fā)商了，等著回報(bào)，而不管運(yùn)營(yíng)，到時(shí)候不行了就把(抵押的)東西拿來。如果當(dāng)初有對(duì)賭協(xié)議，還可以把抵押物給投資者。如果沒有，對(duì)投資者來說不虧損就算好的了。
這位人士表示，真正的私募是股權(quán)投資，投資人和開發(fā)商，共同分擔(dān)和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，而目前高利貸式的地產(chǎn)私募，基本上沒有風(fēng)險(xiǎn)控制可言。
在目前的樓市調(diào)控和樓價(jià)下行的趨勢(shì)下，這種風(fēng)險(xiǎn)正在釋放。國(guó)土部4月17日的最新公告顯示，一季度土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，其中住宅用地自2009年后首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，地價(jià)引發(fā)房?jī)r(jià)下跌的效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。
現(xiàn)在很多資產(chǎn)管理公司有房地產(chǎn)項(xiàng)目，五折打包賣，還是沒人接，打五折都不一定賣得掉。吳濤告訴記者，因?yàn)橘I的時(shí)候不是現(xiàn)房，是一塊地，或者建到一半。
4月17日，綠城將其上海綠城廣場(chǎng)置業(yè)全部股權(quán)及貸款出售給SOHO中國(guó)，套現(xiàn)16.16億元。本報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，從2009年開始，綠城多次進(jìn)行信托融資，后期部分信托產(chǎn)品出現(xiàn)了類私募傾向。如平安信托安城財(cái)富1號(hào)房地產(chǎn)信托基金信托產(chǎn)品，預(yù)期收益率為大于等于20%。
在地產(chǎn)界，像綠城這樣的大開發(fā)商以私募融資的不多見，過去兩年，私募融資的主體是中小開發(fā)商。大開發(fā)商旗下項(xiàng)目多，打折賣掉幾個(gè)就有現(xiàn)金流，而中小開發(fā)商回旋余地小，資金風(fēng)險(xiǎn)更形突出。資金德信資本董事長(zhǎng)陳義楓(微博)對(duì)本報(bào)記者說。
今年以來，廈門、長(zhǎng)沙、珠海等地頻頻傳來中小開發(fā)商跑路的消息。去年下半年到現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生5起，無一例外都是資金鏈斷裂，前述長(zhǎng)沙大型開發(fā)商人士說，這些小開發(fā)商都是借了以地產(chǎn)私募等形式出現(xiàn)的高利貸。
混亂中等來春天
因?yàn)槿鄙賹I(yè)知識(shí)，地產(chǎn)私募今后3年至5年內(nèi)會(huì)有各種各樣的問題出現(xiàn)，尤其投資人和基金管理人之間可能有很多大的糾紛。原美林中國(guó)主管、安泰盤實(shí)基金創(chuàng)始人蓬鋼對(duì)地產(chǎn)商發(fā)起成立的地產(chǎn)私募不看好。
依托于2007年生效的《合伙企業(yè)法》，私募有了合法地位，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前尚未有任何條例或指引，作用于地產(chǎn)私募，行業(yè)監(jiān)管是完全空白的。
除了上述風(fēng)控缺失，在地產(chǎn)界，開發(fā)商主導(dǎo)的私募基金和獨(dú)立私募基金之爭(zhēng)，以及如何規(guī)避開發(fā)商旗下私募和開發(fā)商之間利益輸送的問題，始終存在。
建銀精瑞基金董事長(zhǎng)李曉東認(rèn)為，與開發(fā)商合資成立的基金解決不了利益沖突和關(guān)聯(lián)交易，開發(fā)商出于自身利益，希望基金的成本越便宜越好，最好只有6%;但是作為管理公司，又希望獲得的回報(bào)越多越好，恨不得每年獲得30%的回報(bào)。
開發(fā)商兩頭都有表決權(quán)，那么開發(fā)商肯定會(huì)壓基金公司的收益。這種模式的治理結(jié)構(gòu)本來就有問題，沒有任何的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)隔離。李曉東說。
但吳濤對(duì)地產(chǎn)私募持樂觀看法。他認(rèn)為，盡管問題叢生，今年是專業(yè)的房地產(chǎn)私募發(fā)展的好時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)極端惡劣的資金緊缺情況是暫時(shí)性的，但以前那種寬松也不會(huì)再有。在不遠(yuǎn)的未來，行業(yè)會(huì)有并購(gòu)重組，那些真正具備專業(yè)能力、能幫助房地產(chǎn)業(yè)重組的私募將應(yīng)運(yùn)而生。去年我們都在找人、找資源、織網(wǎng)，基本保持空倉(cāng)，現(xiàn)在機(jī)會(huì)來了。 吳濤說。
很多人看準(zhǔn)了今年房企缺錢，轉(zhuǎn)型或者兼做私募。北京一位地產(chǎn)界人士介紹，以首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光(微博)為首的北京某地產(chǎn)俱樂部成員，今年也共同發(fā)起成立了一個(gè)私募基金，預(yù)計(jì)投資規(guī)模超過10億元。
一些大型開發(fā)商也致力于房地產(chǎn)私募的轉(zhuǎn)型，保利地產(chǎn)(12.21,0.02,0.16%)(微博)董事長(zhǎng)宋廣菊對(duì)本報(bào)記者透露，保利的房地產(chǎn)基金，一般都是5年以上的長(zhǎng)期股權(quán)性資金，保利擁有其40%的股權(quán)。
不過，吳濤認(rèn)為，地產(chǎn)私募能否真正迎來春天，最終取決于行業(yè)的監(jiān)管和凈化。地產(chǎn)私募的業(yè)務(wù)模式，不像銀行、信托只是個(gè)放貸的人，真正的私募，不管是股份還是債的投資，都要管著項(xiàng)目方，爭(zhēng)取每個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)封閉式運(yùn)作，抓好對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算、現(xiàn)金支出的審批。比如派個(gè)財(cái)務(wù)經(jīng)理過去，就可以及時(shí)制止資金的調(diào)集。
私募如何監(jiān)管是個(gè)問題，監(jiān)管并不是消滅虧損，而是使它的風(fēng)險(xiǎn)收益更加透明化，使投資人更加成熟。中航證券首席地產(chǎn)分析師杜麗虹表示。
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