囤地風(fēng)險(xiǎn)劇增 和記黃埔[74.05 0.14%]開(kāi)工量加倍：上海囤地地價(jià)縮水過(guò)半 東莞囤地被罰7900萬(wàn)
和記黃埔 (HK:00013)最新價(jià)：74.05
這在華人首富李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔有限公司(00013.HK，以下簡(jiǎn)稱為和記黃埔)身上表現(xiàn)得尤為明顯。
變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔六七年時(shí)間房?jī)r(jià)飆漲3倍或地價(jià)暴漲3倍。變相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭項(xiàng)目上發(fā)揮得淋漓盡致，最后一期房?jī)r(jià)已是當(dāng)初樓面地價(jià)的28倍多。
然而囤地模式也并非穩(wěn)賺不賠，在樓市調(diào)控政策不斷加碼的形勢(shì)下，和記黃埔在2010年拿下的上海趙巷17號(hào)地王，如今被曝地價(jià)已縮水過(guò)半。位于東莞厚街的海逸豪庭項(xiàng)目因囤地達(dá)95個(gè)月被征收7915萬(wàn)元的土地閑置費(fèi)。
4月7日，和記黃埔開(kāi)發(fā)的高檔樓盤廣州珊瑚灣畔項(xiàng)目，便被曝出銷售價(jià)低于1萬(wàn)元/平方米。實(shí)際情況是，該樓盤的價(jià)格較最初開(kāi)盤價(jià)跌幅超過(guò)5000元/平方米左右。
而查閱和記黃埔的年報(bào)可以看出，和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)[96.80 -0.26%]共同持有的土地儲(chǔ)備已達(dá)到9900萬(wàn)平方尺，按其2011年出售約600萬(wàn)平方尺計(jì)算，夠其使用16年。
囤地潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視?；蛟S，正是為了應(yīng)對(duì)這一難題，和記黃埔在樓市低潮期的今年卻加大開(kāi)發(fā)力度，計(jì)劃完成量是2011年的兩倍。
變相囤地賺取超額利潤(rùn)
3月28日，和記黃埔交出了一份亮麗的成績(jī)單。其2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年收益總額為3877.17億港元，同比增長(zhǎng)22%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為560.19億港元，同比增長(zhǎng)178%。
其中，和記黃埔地產(chǎn)及酒店部門錄得收益總額為172.26億港元，較2010年增加7%。
和記黃埔的業(yè)績(jī)?nèi)绱肆聋悾蛟S與其獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式密不可分，開(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng)，甚至被指為變相囤地。2010年國(guó)土部公布了1457宗閑置土地黑名單，和記黃埔榜上有名。
囤地風(fēng)險(xiǎn)劇增 和記黃埔[74.05 0.14%]開(kāi)工量加倍：上海囤地地價(jià)縮水過(guò)半 東莞囤地被罰7900萬(wàn)
和記黃埔 (HK:00013)最新價(jià)：74.05
這在華人首富李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔有限公司(00013.HK，以下簡(jiǎn)稱為和記黃埔)身上表現(xiàn)得尤為明顯。
變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔六七年時(shí)間房?jī)r(jià)飆漲3倍或地價(jià)暴漲3倍。變相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭項(xiàng)目上發(fā)揮得淋漓盡致，最后一期房?jī)r(jià)已是當(dāng)初樓面地價(jià)的28倍多。
然而囤地模式也并非穩(wěn)賺不賠，在樓市調(diào)控政策不斷加碼的形勢(shì)下，和記黃埔在2010年拿下的上海趙巷17號(hào)地王，如今被曝地價(jià)已縮水過(guò)半。位于東莞厚街的海逸豪庭項(xiàng)目因囤地達(dá)95個(gè)月被征收7915萬(wàn)元的土地閑置費(fèi)。
4月7日，和記黃埔開(kāi)發(fā)的高檔樓盤廣州珊瑚灣畔項(xiàng)目，便被曝出銷售價(jià)低于1萬(wàn)元/平方米。實(shí)際情況是，該樓盤的價(jià)格較最初開(kāi)盤價(jià)跌幅超過(guò)5000元/平方米左右。
而查閱和記黃埔的年報(bào)可以看出，和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)[96.80 -0.26%]共同持有的土地儲(chǔ)備已達(dá)到9900萬(wàn)平方尺，按其2011年出售約600萬(wàn)平方尺計(jì)算，夠其使用16年。
囤地潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視?；蛟S，正是為了應(yīng)對(duì)這一難題，和記黃埔在樓市低潮期的今年卻加大開(kāi)發(fā)力度，計(jì)劃完成量是2011年的兩倍。
變相囤地賺取超額利潤(rùn)
3月28日，和記黃埔交出了一份亮麗的成績(jī)單。其2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年收益總額為3877.17億港元，同比增長(zhǎng)22%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為560.19億港元，同比增長(zhǎng)178%。
其中，和記黃埔地產(chǎn)及酒店部門錄得收益總額為172.26億港元，較2010年增加7%。
和記黃埔的業(yè)績(jī)?nèi)绱肆聋?，或許與其獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式密不可分，開(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng)，甚至被指為變相囤地。2010年國(guó)土部公布了1457宗閑置土地黑名單，和記黃埔榜上有名。
該名單顯示，和記黃埔搶在2004年831土地大限的最后一天，即2004年8月31日，拿下了位于北京朝陽(yáng)區(qū)姚家園的2H1、2H2地塊，并約定該地塊的開(kāi)工時(shí)間為2005年2月27日，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日。
時(shí)代周報(bào)記者在北京市住建委官網(wǎng)查詢到的《姚家園新村商品住宅(逸翠園)項(xiàng)目建設(shè)方案》顯示，該項(xiàng)目一期計(jì)劃建設(shè)時(shí)間已被推遲到2005年9月，竣工時(shí)間則延遲到2007年12月，二期項(xiàng)目則要等到3年后的2010年2月才開(kāi)始建設(shè)，2013年6月完成，而三期項(xiàng)目則計(jì)劃于2011年2月開(kāi)始建設(shè)，2015年12月才能完成，整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)10年之久。
而和記黃埔獲得的施工許可證信息卻顯示，逸翠園二期和三期約定的開(kāi)工時(shí)間分別為2009年12月1日和2010年12月28日，竣工時(shí)間分別為2011年5月9日和2012年3月21日，其項(xiàng)目建設(shè)方案比施工許可證約定的竣工時(shí)間分別晚了2年和3年。
北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，2005年11月3日，逸翠園一期獲得銷售許可證，6年后的2011年11月26日，該項(xiàng)目二期才獲得銷售許可證，準(zhǔn)許銷售面積為92262平方米。截至4月9日的4個(gè)月時(shí)間里，逸翠園二期普通住宅部分已簽約銷售340套，簽約面積為58141.74平方米，成交總額達(dá)17億元，而成交均價(jià)也從2005年的9000元/平方米一路漲至2.8萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米，6年時(shí)間，房?jī)r(jià)飆漲了3倍多。
在房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，還有土地增值。北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站信息顯示，2004年9月29日，北京潤(rùn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以7.7億元的價(jià)格摘得朝陽(yáng)區(qū)姚家園113號(hào)青年路地區(qū)C區(qū)住宅用地，規(guī)劃建筑面積為31.7萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)約為2429元/平方米。此前一個(gè)月，和記黃埔拿下的朝陽(yáng)區(qū)姚家園2H1、2H2地塊，地價(jià)或與此相近。
2011年底，姚家園以東的東壩出讓的一塊住宅混合公建用地，樓面價(jià)達(dá)到了7648元/平方米，7年時(shí)間，地價(jià)上漲了3倍。
和記黃埔的開(kāi)發(fā)周期一向漫長(zhǎng)。公開(kāi)資料顯示，其在上海已售完的御翠豪庭項(xiàng)目，2002年通過(guò)協(xié)議方式以折合樓面地價(jià)約2497元/平方米獲得土地，2007年才首次開(kāi)盤，售價(jià)36000元/平方米;2009年最后一次開(kāi)盤時(shí)，報(bào)價(jià)已漲到70000元/平方米，是當(dāng)初樓面地價(jià)的28倍多。
無(wú)獨(dú)有偶，和記黃埔6年前拿下的武漢地塊，至今仍在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。2005年，其以4.2億元的價(jià)格拿下位于武漢江漢路京漢大道交會(huì)處的P(2005)013地塊，土地面積為105641平方米，折合樓面地價(jià)為3167.06元/平方米。2007年，同樣位于京漢大道的昔日地王金地京漢1903，光樓面地價(jià)就高達(dá)6879元/平方米;而在2011年1月11日位于江漢區(qū)常青路附近和青年路59號(hào)的兩塊地，拍賣樓面價(jià)就分別達(dá)到8778元/平方米以及8591.04元/平方米。
同樣在2005年，和記黃埔還與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)拿下了廣州增城項(xiàng)目，總樓面面積為13669千平方尺，直到2011年6月23日才高調(diào)奠基。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，該項(xiàng)目一期計(jì)劃于2012年內(nèi)完成。而其位于廣州荔灣黃沙大道的逸翠灣項(xiàng)目地塊更是在2002年10月便已經(jīng)拿下，十年后的今天，和記黃埔官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目仍在銷售中。
與此同時(shí)，2007年4月，和記黃埔以24.5億元正式接手南岸楊家山片區(qū)2500畝土地，宣布投資120億元將該地打造成集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。但是直到4年后的2011年5月1日，該項(xiàng)目才開(kāi)工建設(shè)。
時(shí)代周報(bào)記者多次撥打和記黃埔地產(chǎn)有限公司媒體發(fā)言人李惠明和李翠華的電話，均無(wú)人接聽(tīng)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目要四五年時(shí)間，而和記黃埔開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目卻要花8年甚至10年時(shí)間，這實(shí)際上就是一種變相囤地。如果是某一個(gè)特定的項(xiàng)目，背后可以有什么復(fù)雜的原因，但是現(xiàn)在它普遍這么做，這就是它的一種商業(yè)模式。
該名單顯示，和記黃埔搶在2004年831土地大限的最后一天，即2004年8月31日，拿下了位于北京朝陽(yáng)區(qū)姚家園的2H1、2H2地塊，并約定該地塊的開(kāi)工時(shí)間為2005年2月27日，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日。
時(shí)代周報(bào)記者在北京市住建委官網(wǎng)查詢到的《姚家園新村商品住宅(逸翠園)項(xiàng)目建設(shè)方案》顯示，該項(xiàng)目一期計(jì)劃建設(shè)時(shí)間已被推遲到2005年9月，竣工時(shí)間則延遲到2007年12月，二期項(xiàng)目則要等到3年后的2010年2月才開(kāi)始建設(shè)，2013年6月完成，而三期項(xiàng)目則計(jì)劃于2011年2月開(kāi)始建設(shè)，2015年12月才能完成，整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)10年之久。
而和記黃埔獲得的施工許可證信息卻顯示，逸翠園二期和三期約定的開(kāi)工時(shí)間分別為2009年12月1日和2010年12月28日，竣工時(shí)間分別為2011年5月9日和2012年3月21日，其項(xiàng)目建設(shè)方案比施工許可證約定的竣工時(shí)間分別晚了2年和3年。
北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，2005年11月3日，逸翠園一期獲得銷售許可證，6年后的2011年11月26日，該項(xiàng)目二期才獲得銷售許可證，準(zhǔn)許銷售面積為92262平方米。截至4月9日的4個(gè)月時(shí)間里，逸翠園二期普通住宅部分已簽約銷售340套，簽約面積為58141.74平方米，成交總額達(dá)17億元，而成交均價(jià)也從2005年的9000元/平方米一路漲至2.8萬(wàn)-2.9萬(wàn)元/平方米，6年時(shí)間，房?jī)r(jià)飆漲了3倍多。
在房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，還有土地增值。北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站信息顯示，2004年9月29日，北京潤(rùn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以7.7億元的價(jià)格摘得朝陽(yáng)區(qū)姚家園113號(hào)青年路地區(qū)C區(qū)住宅用地，規(guī)劃建筑面積為31.7萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)約為2429元/平方米。此前一個(gè)月，和記黃埔拿下的朝陽(yáng)區(qū)姚家園2H1、2H2地塊，地價(jià)或與此相近。
2011年底，姚家園以東的東壩出讓的一塊住宅混合公建用地，樓面價(jià)達(dá)到了7648元/平方米，7年時(shí)間，地價(jià)上漲了3倍。
和記黃埔的開(kāi)發(fā)周期一向漫長(zhǎng)。公開(kāi)資料顯示，其在上海已售完的御翠豪庭項(xiàng)目，2002年通過(guò)協(xié)議方式以折合樓面地價(jià)約2497元/平方米獲得土地，2007年才首次開(kāi)盤，售價(jià)36000元/平方米;2009年最后一次開(kāi)盤時(shí)，報(bào)價(jià)已漲到70000元/平方米，是當(dāng)初樓面地價(jià)的28倍多。
無(wú)獨(dú)有偶，和記黃埔6年前拿下的武漢地塊，至今仍在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。2005年，其以4.2億元的價(jià)格拿下位于武漢江漢路京漢大道交會(huì)處的P(2005)013地塊，土地面積為105641平方米，折合樓面地價(jià)為3167.06元/平方米。2007年，同樣位于京漢大道的昔日地王金地京漢1903，光樓面地價(jià)就高達(dá)6879元/平方米;而在2011年1月11日位于江漢區(qū)常青路附近和青年路59號(hào)的兩塊地，拍賣樓面價(jià)就分別達(dá)到8778元/平方米以及8591.04元/平方米。
同樣在2005年，和記黃埔還與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)拿下了廣州增城項(xiàng)目，總樓面面積為13669千平方尺，直到2011年6月23日才高調(diào)奠基。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)2011年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，該項(xiàng)目一期計(jì)劃于2012年內(nèi)完成。而其位于廣州荔灣黃沙大道的逸翠灣項(xiàng)目地塊更是在2002年10月便已經(jīng)拿下，十年后的今天，和記黃埔官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目仍在銷售中。
與此同時(shí)，2007年4月，和記黃埔以24.5億元正式接手南岸楊家山片區(qū)2500畝土地，宣布投資120億元將該地打造成集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。但是直到4年后的2011年5月1日，該項(xiàng)目才開(kāi)工建設(shè)。
時(shí)代周報(bào)記者多次撥打和記黃埔地產(chǎn)有限公司媒體發(fā)言人李惠明和李翠華的電話，均無(wú)人接聽(tīng)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目要四五年時(shí)間，而和記黃埔開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目卻要花8年甚至10年時(shí)間，這實(shí)際上就是一種變相囤地。如果是某一個(gè)特定的項(xiàng)目，背后可以有什么復(fù)雜的原因，但是現(xiàn)在它普遍這么做，這就是它的一種商業(yè)模式。
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