2009年底時(shí)我在某個(gè)PE機(jī)構(gòu)當(dāng)臨時(shí)工，有次隔壁的同事們討論一個(gè)連鎖零售的項(xiàng)目，我插了段話，大概意思是：
產(chǎn)業(yè)興衰是一波一波的。80年代什么都缺，那先砸產(chǎn)能的廠家勝出;90年代生產(chǎn)線多了，那先砸品牌的勝出;品牌太多時(shí)，渠道就開(kāi)始割肉了。傳播渠道比如央視廣告部就大發(fā)其財(cái)，銷(xiāo)售渠道比如蘇寧國(guó)美，高速增長(zhǎng)期正好也是很多地方國(guó)有家電企業(yè)們正在比拼貸款、GDP和增值稅的時(shí)候，屬于送上門(mén)來(lái)收割;但到了每個(gè)品類(lèi)只剩三四個(gè)玩家時(shí)，渠道就沒(méi)這么多油水了。
當(dāng)時(shí)沒(méi)有接著往下推理：渠道多了怎么辦，是被地主收割嗎?好像美歐并沒(méi)有。然而幾年后的走勢(shì)顯然與海外經(jīng)驗(yàn)和模型完全不同。值此用地指標(biāo)跨省流轉(zhuǎn)松動(dòng)、土地管理法和房產(chǎn)稅即將修訂之際，梳理一下這個(gè)話題吧。
一、中國(guó)的實(shí)體零售業(yè)確實(shí)是被地主收割了根源在于中國(guó)特色的農(nóng)地保護(hù)和開(kāi)發(fā)管制，尤其是2006年“耕地紅線”提出以后。不過(guò)要搞懂“特色”，首先要大概知道什么是“正常”，否則可以視為對(duì)“中國(guó)特色”一無(wú)所知。
很多人聽(tīng)說(shuō)過(guò)那個(gè)段子，麥當(dāng)勞公司是全球最大的地產(chǎn)上市公司，知識(shí)儲(chǔ)備更多的話，還能講出那位天才的財(cái)務(wù)搭檔，怎樣發(fā)明了“用加盟費(fèi)買(mǎi)下地皮后建店，再租給加盟者經(jīng)營(yíng)”的財(cái)技創(chuàng)新。確實(shí)，連鎖快餐，或者連鎖商超，毛利率都很薄，所以租金歸股東還是歸地主，對(duì)企業(yè)價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?，影響巨大。至于資金壓力，倒是有加盟費(fèi)或者供應(yīng)商賬期能幫助緩解。
如果在一個(gè)國(guó)家買(mǎi)地建店非常容易，你不賣(mài)有人賣(mài)，這個(gè)鎮(zhèn)子沒(méi)人賣(mài)就換下一個(gè)，那選址、談判、買(mǎi)地、建店就很便宜。開(kāi)店后就變成局部的流量中心，流量?jī)r(jià)值自己全得，無(wú)需盤(pán)剝消費(fèi)者或者克扣股東分紅來(lái)支付地租。這種根據(jù)地通常也不會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)搞兩敗俱傷式的焦土抗戰(zhàn)，因?yàn)樘珦p毀資本價(jià)值了。
但是，如果選址買(mǎi)地太難太貴，只能租，那零售商可就太累了。因?yàn)閷?shí)體零售行業(yè)整體而言可以看作是業(yè)主的打工仔，誰(shuí)交租或者引流相對(duì)少，誰(shuí)就早晚會(huì)被開(kāi)除。
搜了一下?tīng)I(yíng)收500億美元以上的世界零售巨頭們，扣除電商和藥店，其中美國(guó)7家(沃爾瑪接近5000億美元、COSTCO、Kroger、家得寶、Target、Lowe’s、Albertsons)，德國(guó)5家(Schwarz、Aldi、麥德龍、Edeka、Rewe)，法國(guó)家樂(lè)福和歐尚，英國(guó)Tesco，荷蘭和澳大利亞各1家，日本兩家，分別是佳世客和711的母公司，零售額剛剛過(guò)500億美元。再往下是韓國(guó)樂(lè)天、蘇寧電器和香港屈臣氏，200億美元左右的營(yíng)收，只能排到全球四五十位。
這就有趣了。論GDP的話，僅日本就接近法國(guó)英國(guó)之和，比德國(guó)高出3成來(lái)，但整個(gè)東亞在零售連鎖前50強(qiáng)里只有5家，而且5家銷(xiāo)售額之和還不如沃爾瑪一半。這可不是沃爾瑪掌握核心科技，其他人太難模仿。
而恰好，東亞也是農(nóng)地保護(hù)最嚴(yán)苛、開(kāi)發(fā)限制最繁復(fù)、社區(qū)規(guī)劃自主權(quán)最小的地區(qū)，像麥當(dāng)勞、沃爾瑪那樣拿到很多便宜的生地，再做成自有的流量中心，這種成功模式在日本、中國(guó)、韓國(guó)、臺(tái)灣都很難復(fù)制。
換句話說(shuō)，做零售連鎖生意的話，投胎在美歐是地主的命，投胎在東亞就是搬磚的命了。
二、東亞的農(nóng)地保護(hù)迫使所有人更多的給“地主”搬磚零星說(shuō)過(guò)多年了，這里匯集重復(fù)一下。首先是公司和就業(yè)人口過(guò)度的向中心城區(qū)集中。東京、首爾(漢城)、香港、臺(tái)北的集聚程度，遠(yuǎn)超過(guò)紐約、巴黎和柏林。在農(nóng)地保護(hù)沒(méi)那么嚴(yán)重的地區(qū)，公司規(guī)模大到幾千人了，一盤(pán)算寫(xiě)字樓租金太貴，很容易就挑選一塊便宜的空地，買(mǎi)下另建總部，比如蘋(píng)果、亞馬遜。而日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的公司就通常要忍受更高的租金呆在市中心——便宜地皮太難搞了。
然后這又導(dǎo)致一系列的東亞特色。企業(yè)和工薪階層付了更多地租，創(chuàng)新研發(fā)和投資與消費(fèi)都相對(duì)更低一些，結(jié)果普遍成為資本輸出國(guó)。如果扣掉賣(mài)石油的沙特，和托管全球富豪財(cái)富的瑞士，那么中國(guó)大陸、中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)香港、日本、韓國(guó)包圓了世界外儲(chǔ)的前5名，或者世界外儲(chǔ)的接近一半。夠變態(tài)吧?
所以土地制度不改，貿(mào)易順差怎么停的下來(lái)?
同時(shí)這5個(gè)經(jīng)濟(jì)體也是全球生育率最低的那幾個(gè)。公司、就業(yè)機(jī)會(huì)和年輕人相對(duì)更集中于城市，花更長(zhǎng)時(shí)間攢首付，住更小的房子，怎么有余力多生寶寶。倒是他們移民出去以后，勤勞、重視家庭和教育等傳統(tǒng)基本沒(méi)啥變化，唯獨(dú)生育率明顯上去了，可見(jiàn)文化原因?qū)е碌蜕实恼f(shuō)法很可疑。
群聊時(shí)曾經(jīng)開(kāi)過(guò)玩笑，日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣這么寶貴的土地，怎么能用來(lái)開(kāi)公司、蓋大房子、建足球場(chǎng)、快樂(lè)養(yǎng)育下一代民族未來(lái)呢，必須用來(lái)種大米啊。種大米是民族信仰，是國(guó)民的神，哪怕每代人口減少三四成，那也是對(duì)神的供奉啊。
更多參看這篇給東亞模式燒紙：《中美經(jīng)貿(mào)談判為什么難?》
三、中國(guó)特色地制對(duì)零售業(yè)和消費(fèi)者的影響，比東亞特色還要變本加厲的多最近拼多多刷屏，仿佛窮人們又得到了關(guān)注，但有點(diǎn)像是連續(xù)十幾年一號(hào)文件都是農(nóng)業(yè)農(nóng)村，更可能只是集體表現(xiàn)出一種關(guān)懷姿態(tài)，方便再集體忘卻一整年。黃章晉有篇《在隔壁的中國(guó)，那些孩子已經(jīng)長(zhǎng)大了》里曾提過(guò)，官員、白領(lǐng)、網(wǎng)民其實(shí)對(duì)農(nóng)村話題生理不適，鳳凰周刊的封面只要有農(nóng)村題材，銷(xiāo)量就必然仆街，從無(wú)例外。
重復(fù)列舉一些數(shù)字：全國(guó)人均可支配收入(包含老人小孩)，最低1/5人口每年是5958元，然后依次是13843元，22495元，34547元，最高那2.6億人是64934元。(國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)
居民可支配收入總量約占GDP不到一半，與GDP的比值，在全球主要經(jīng)濟(jì)體中僅高于沙特王國(guó);城鄉(xiāng)比是2.7倍，其中股票儲(chǔ)蓄房租等“財(cái)產(chǎn)性收入”的城鄉(xiāng)差距是12倍。但有一個(gè)單獨(dú)的例外就是成都，由于有限度的嘗試了集體土地流轉(zhuǎn)，所以城鄉(xiāng)的“財(cái)產(chǎn)性收入”差距就只有2倍。(路乾 姚樹(shù)榮)
這又導(dǎo)向另一個(gè)推測(cè)，那就是日本、韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的城鄉(xiāng)差別不特別大，是因?yàn)樗麄兊恼鞯匮a(bǔ)償至少算是合理的，而且鄉(xiāng)村住宅并不禁止抵押貸款和交易(比如賣(mài)給退休者養(yǎng)老)，農(nóng)村的金融支持還有財(cái)產(chǎn)性收入比這邊高的多，不全是靠農(nóng)產(chǎn)品保護(hù)和高價(jià)格維持的。
現(xiàn)在可以大概了解特色土地制度造成的一些后果了，如果發(fā)生地制改革，那長(zhǎng)期投資者或者業(yè)內(nèi)高管也可以提前留意：
國(guó)內(nèi)零售業(yè)面臨著消費(fèi)者嚴(yán)重的區(qū)域和階層的分割。前百余個(gè)城市那三四億人口的消費(fèi)力還可以;但有四五億人口每月幾百上千的可支配收入，連衛(wèi)生紙和牙膏里的品牌費(fèi)用、環(huán)保費(fèi)用、增值稅都掏著心疼，因?yàn)檫€要攢錢(qián)準(zhǔn)備首付里的土地出讓金，為城市的廣場(chǎng)大增磚添瓦、光亮綠化，那么實(shí)體零售連鎖的生存空間就極其微薄。
除非耕地紅線取消、建設(shè)用地指標(biāo)松動(dòng)、城市自由向外延伸、讓市場(chǎng)發(fā)揮決定性作用，否則近二三十年內(nèi)，實(shí)體零售超市仍然難以擺脫“場(chǎng)地收租代理人”的定位。而阿里騰訊京東入股實(shí)體超市所能獲得的協(xié)同效應(yīng)，與亞馬遜收購(gòu)全食所能得到的，多半也會(huì)不一樣。
地制不變，那么大量低收入人口，為快遞、送餐還有可避稅的淘寶、拼多多等生意模式，造出來(lái)的獨(dú)特機(jī)會(huì)，還會(huì)存在一代人。
其他請(qǐng)各自腦補(bǔ)。
四、用土地管制歷史和零售發(fā)展歷程大概核對(duì)一下以上假設(shè)先看土地管制歷史的重要節(jié)點(diǎn)，一是2006年耕地紅線概念提出和2007年國(guó)土徐部長(zhǎng)上任，二是13年換屆后姜部長(zhǎng)繼續(xù)收緊，并且要求嚴(yán)格限制特大城市擴(kuò)張(所謂“部委的政策永遠(yuǎn)正確，只會(huì)年年加碼，除非撞到其余部委或者國(guó)家的紅線”)，結(jié)果是主要城市的房?jī)r(jià)和房租飛速上漲，到現(xiàn)在大型超市許多食品日用消費(fèi)品價(jià)格，已經(jīng)超過(guò)德國(guó)ALDI和美國(guó)COSTCO了。
恰好對(duì)照的是，一兩年后實(shí)體零售發(fā)展勢(shì)頭的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就來(lái)了，國(guó)美蘇寧、沃爾瑪、家樂(lè)福等連鎖龍頭在2008-2010年前后開(kāi)始失速。反倒是，淘寶成交額從08年的1000億，迅速跳到2000億、4000億、6000億，到2012年就突破了1萬(wàn)億，2017年含天貓3萬(wàn)多億。
和美國(guó)一對(duì)照就出來(lái)了。地租貴不貴，租金大頭是自己能占到，還是不得不割給房東，起了決定性作用。中國(guó)雖然處于高速城市化過(guò)程中，零售連鎖們卻成長(zhǎng)乏力，苦哈哈的為房東打工;阿里的虛擬商城一年豪賺500多億的凈利潤(rùn)，而亞馬遜就不行，一是物流員工的薪酬很高，二是線下對(duì)手租金負(fù)擔(dān)非常低，所以不太敢提價(jià)做出利潤(rùn)來(lái)，仍年年給股民講故事。
到這就打住了。騰訊入股家樂(lè)福怎么評(píng)價(jià)、拼多多該怎么估值，餐飲、健身、教育、醫(yī)療等可交房租也可不交的行業(yè)，這些hard模式分析師以外的話題，還是交給行業(yè)分析師吧。我需要交一個(gè)土地政策和房產(chǎn)稅的長(zhǎng)篇了，那才是真正的頭大到爆裂。
數(shù)字化要一盤(pán)棋更要各自為戰(zhàn)
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