一、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)之路
當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營已經(jīng)由需方市場轉(zhuǎn)變?yōu)楣┓绞袌?，過去粗放式開發(fā)讓位于定制化開發(fā)和高品質(zhì)服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營模式，過去是重地產(chǎn)、輕商業(yè)，通過炒商鋪賣房子。那么今天必須轉(zhuǎn)變?yōu)檩p地產(chǎn)，重商業(yè)，通過商業(yè)運營取得投資回報率和地產(chǎn)增值。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)回歸它的核心本質(zhì)“商業(yè)”。即地產(chǎn)是商業(yè)的載體，沒有商業(yè)，地產(chǎn)就是空殼，一文不值。
為了順應(yīng)市場轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)巨頭已經(jīng)開始多種嘗試，但基本還是圍繞地產(chǎn)做文章，比如，轉(zhuǎn)嫁建設(shè)費用的“輕資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式”，由過去從銀行貸款，轉(zhuǎn)為向公眾募集建設(shè)資金。
如：萬達(dá)2015年推出“穩(wěn)賺一號”，投資起點1000元，募集資金全部投資于2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)城市商業(yè)廣場項目，期限為7年，預(yù)期年化收益12%以上。
這個產(chǎn)品實質(zhì)是，萬達(dá)要擴(kuò)張，但開發(fā)買地建設(shè)都需要巨額資金，去銀行貸款利息高，并且太占用資金，于是以未來租賃物業(yè)的收益作擔(dān)保，向公眾籌集前期的建設(shè)資金。這也是去年萬達(dá)提出輕資產(chǎn)發(fā)展思路以來的重要嘗試之一。
但這個產(chǎn)品并沒有觸及核心問題，租金收益的保障是什么，無論萬達(dá)的牌子有多大，投資回報率還是來源于在萬達(dá)廣場經(jīng)營的商戶租金收益。首先是引入高品質(zhì)商戶，如果沒有租約，租金何來;其次，萬達(dá)商業(yè)運營能力不足，租金收入占比很低，2014年總收入約1078億，物業(yè)收入103億，僅占9.6%。與亞太地區(qū)同類型企業(yè)相比，如新鴻基600億，物業(yè)147億，占比24%;九龍倉304億，物業(yè)107億，占比35%;萬達(dá)收入租金比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同行業(yè)先進(jìn)水平。這顯示了萬達(dá)商業(yè)管理能力的不足和內(nèi)部管理的低效。
二、商業(yè)管理居核心地位向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸
因此，未來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式一定是以專業(yè)商業(yè)投資管理公司為核心，商業(yè)為主，地產(chǎn)為輔，運用先進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融手段，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，所有權(quán)(即產(chǎn)權(quán))、管理權(quán)(商管公司)、經(jīng)營權(quán)(商戶)分離。所有權(quán)資產(chǎn)證券化(小額分散、受托管理)，管理權(quán)統(tǒng)一(商業(yè)管理公司品牌和管理輸出)、經(jīng)營權(quán)獨立(各商戶在統(tǒng)一管理下，獨立經(jīng)營)。
以專業(yè)商業(yè)投資管理公司為核心意味著地塊開發(fā)與否、價值幾何，要由商管團(tuán)隊來綜合考量和確認(rèn)，只有確定了商業(yè)價值，才有后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和投資收購。
同時還意味著走定制化開發(fā)路線，變以前先蓋房子后招商為先招商后蓋房子，為商戶量身打造經(jīng)營環(huán)境，提供定制化開發(fā)和服務(wù)。
商業(yè)投資管理公司并非地產(chǎn)開發(fā)商。想實現(xiàn)以專業(yè)商業(yè)投資管理公司為核心就必須與金融結(jié)合向產(chǎn)業(yè)鏈的上游延伸，
即：商業(yè)投資管理公司確定項目，直接投資商業(yè)地產(chǎn)，然后以權(quán)益型REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)模式向小額分散投資者轉(zhuǎn)讓收益(租金和買賣收入利潤)，給予投資者相應(yīng)的投資回報率。舉例如下：
假設(shè)商管公司擁有價值600萬的200平米商鋪產(chǎn)權(quán)(每平米銷售價格3萬元)，租給“XXX快餐等”16年。
1、商管公司成本(3萬/平)：
2、200平米商鋪價值600萬;
3、商管公司收到租金收入(日租5元/平米，月租150元/月.平米)：
“XXX快餐”面積200平米，月租3萬/月，年租36萬 ，16年租約總計租金收入約600萬。
4、商管公司轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)并受托管理：
商管公司以權(quán)益型REITs模式轉(zhuǎn)讓200平米商鋪產(chǎn)權(quán)(保留20%自持)，投資者將商鋪管理權(quán)委托給商管公司，商管公司承諾投資年回報率約為6%，如果達(dá)不到，以自持20%物業(yè)租金補(bǔ)貼。
4800名投資者每人投資1000元(總共480萬元)，擁有200平米商鋪80%產(chǎn)權(quán)。
5、綜合收益：
16年后“XXX快餐”租約到期，假設(shè)當(dāng)年200平商鋪價值1200萬并且賣出。
4800名投資者獲得累計租金收益480萬，物業(yè)增值收益960萬元(含原值480萬)，合計1440萬元;
商管公司獲得累計租金收益120萬，物業(yè)增值收益240萬(含原值120萬)，合計360萬元;
總和收益1800萬元(含原值600萬)(平均每年112.5萬)，綜合年收益率為18.75%。
6、投資保障：
A長期租約違約責(zé)任，“XXX快餐”簽訂16年長期租約，如果違約賠償損失;
B不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，投資者按投資比例擁有相應(yīng)商鋪物業(yè)產(chǎn)權(quán)，在一定條件下可以賣出資產(chǎn)收回投資，商管公司承諾回購;
C商管公司按比例保留20%商鋪產(chǎn)權(quán)，當(dāng)租金收益不能覆蓋承諾收益時，以商管公司自持的商鋪產(chǎn)權(quán)租金收益貼補(bǔ)。
三、引入商業(yè)地產(chǎn)權(quán)益型REITs模式
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
權(quán)益型REITs(直接投資房地產(chǎn)，藉租金和買賣收入賺取利潤)是市場的主流品種，約占全球REITs總市值的約90%。
1、收益主要來源于租金和房產(chǎn)升值。REITs投資的基礎(chǔ)物業(yè)一般為具有穩(wěn)定租金現(xiàn)金流的物業(yè)，且根據(jù)投資章程約定，嚴(yán)格限制對在建的物業(yè)開發(fā)項目的投資。因此REITs產(chǎn)品的投資收益也就來源于運營建成物業(yè)產(chǎn)生的租金和物業(yè)增值。
2、大部分收益將用于分紅。美國作為最先發(fā)展REITs的市場，法規(guī)約定將每年90%的現(xiàn)金收益分配給投資者，以提供穩(wěn)定的分紅收入。這樣的收益分配機(jī)制也同樣被新加坡、香港、日本等市場廣泛采納。
據(jù)彭博統(tǒng)計目前，全球有30多個國家和地區(qū)推出了REITs產(chǎn)品，其規(guī)模已經(jīng)從1990年的89億美元增加到2015年3月底的1.8萬億美元，發(fā)展速度驚人。
在美國，有超過7000萬居民其證券賬戶或者養(yǎng)老金賬戶投資了REITs產(chǎn)品，更有超過300個共同基金投資于REITs。目前，美國REITs行業(yè)的總市值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。
在新加坡的REITs由于采用上市信托制/基金制模式，很多REITs都是由地產(chǎn)投資集團(tuán)/開發(fā)公司(如CapitaLand，凱德置地)發(fā)起設(shè)立，一個地產(chǎn)投資集團(tuán)或大型資產(chǎn)管理公司可以針對不同的物業(yè)類型(零售、辦公、住宅、醫(yī)院物業(yè)等)設(shè)立多只REITs。
例如，新加坡凱德置地集團(tuán)(Capita Land Group)本身為大型房地產(chǎn)上市公司，開發(fā)住宅和商業(yè)項目。對于較為成熟的商業(yè)項目，凱德置地集團(tuán)將其打包進(jìn)入由自己發(fā)起設(shè)立的REITs基金;凱德置地本身控股REITs的基金管理人及物業(yè)管理公司，也少量持有上市REITs的基金份額。
下圖為凱德置地集團(tuán)下屬Capita Retail China Trust REIT的股權(quán)和管理架構(gòu)圖。
相比之下，香港的REITs起步更晚。在2003年8月通過了《房地產(chǎn)投資信托守則》，并于2005年11月才推出了第一只房地產(chǎn)基金(領(lǐng)匯)。香港在很大程度上借鑒了美國早期的REITs結(jié)構(gòu)，以信托計劃為投資實體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務(wù)，即實行外部管理人制度。截止2015年3月底，共有11只REITs香港聯(lián)交所上市。
盡管中國大陸的REITs仍然在探索和試驗階段，但是在香港上市的REITs中，有5家REITs包含在中國大陸的物業(yè)，涵蓋了寫字樓、商場、酒店等主要類型的資產(chǎn)，累計持有的大陸物業(yè)建筑面積達(dá)到210萬平米。
REITs的出現(xiàn)，無疑將搬走壓在開發(fā)企業(yè)背上“庫存高”與“融資難”這兩座大山。開發(fā)商可以等商業(yè)項目運營成熟后，通過出售、分散和打包設(shè)立REITs，并在公開市場出售，引入投資人、資產(chǎn)管理人和托管人，從而實現(xiàn)資金快速的回籠。當(dāng)然，房企也可持有部分REITs份額，從而同時享受分紅和物業(yè)升值收益。
從長遠(yuǎn)展望來看，中國商業(yè)物業(yè)的REITs證券化水平很可能達(dá)到美國當(dāng)前10%的水平，即10%的商業(yè)物業(yè)被打包裝進(jìn)REITs基金。按照中國商業(yè)物業(yè)總面積20億平米計(截止2014年底)，每平米0.8萬元估值水平，商業(yè)物業(yè)總市值可達(dá)16萬億元，10%的REITs證券化率意味著我國未來上市REITs規(guī)模將達(dá)1.6萬億元。
四、創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)REITs模式
依托已有互聯(lián)網(wǎng)REIT平臺，深度合作，將商管投資公司的物業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)REIT平臺發(fā)布，回收投資，管理物業(yè)，按期收取租金，返還投資收益。
當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)，一方面遇到去化難題，另一方面REITs模式受到政策的制約。業(yè)內(nèi)期待REITs可以實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)升級，因此，2015年以來，業(yè)內(nèi)引入眾籌概念積極開始互聯(lián)網(wǎng)+REITs的探索和嘗試。已有的團(tuán)鋪網(wǎng)、一米好地等平臺先期進(jìn)入這個領(lǐng)域，實現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)REITs模式的突破。但都沒有形成規(guī)模，以當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存量市場計算，在取得政策支持和模式創(chuàng)新后，可以預(yù)期未來3年會出現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)REITs模式萬億級交易平臺。
五、綜述
當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在商機(jī)。一、目前的商業(yè)管理公司專業(yè)都不夠，不能快速適應(yīng)從重開發(fā)向重招商的轉(zhuǎn)變;二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商仍是重資產(chǎn)運營，目前謀求轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營，但船大掉頭難;三、面對天量商業(yè)地產(chǎn)項目，互聯(lián)網(wǎng)+ REITs模式平臺剛剛起步，不能滿足交易需求。
因此對應(yīng)策略為：首先打造專業(yè)商業(yè)投資管理團(tuán)隊，以商業(yè)價值為核心，實現(xiàn)商業(yè)項目可持續(xù)租金收益和物業(yè)增加值;其次輕資產(chǎn)運營，管理輸出、品牌輸出，實現(xiàn)快速擴(kuò)張;第三組建互聯(lián)網(wǎng)+ REITs平臺，運用互聯(lián)網(wǎng)工具，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化電子交易。
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